区分所有権
くぶんしょゆうけん
区分所有権とは、マンションなどで自由にできる専有部分の所有権です。
区分
所有権とは、マンションやオフィスビルなどで、1棟の建物の中に独立した複数の住居や店舗、事務所などがあるものについて、その独立した部分を所有する権利のことです。
独立した各部分は「専有部分」と呼ばれ、購入者が自由に使用し、また、売却や譲渡もできます。これに対して、
エントランスやエレベーター、共用廊下など、建物内の専有部分以外を「
共用部分」と呼びます。
共用部分については、専有部分の床面積(
専有面積)の割合(
持ち分)に応じて、
所有権を共有します。同様に、
敷地についても、持分に応じて、
所有権を共有します。
マンションでは、専有部分の区分
所有権と
共用部分の共有持分、
敷地の共有持分の3つの権利を有することになります。区分
所有権を売却すると、共有持分も一緒に売却することになります。
エントランス
エントランスとは、正面玄関に面した建物の出入口をいいます。最初に人を迎え入れる所で、建物の顔ともいえる空間です。一戸建てでは、エントランスポールや外灯、郵便ポストなどが設けられ、家人や来客を迎えるための装飾や防犯対策が施されます。マンションでは、広い「エントランスホール」を設けて、建物の個性やステイタスを演出している例もあります。来客の応接スペースや住民間のコミュニティスペースが設けられているものもあります。また、宅配ボックスや管理人室、クロークなども置かれます。また、不審者の侵入をシャットアウトするための防犯対策なども施されます。
専有面積
専有面積とは、マンションの各住戸の面積をいいます。区分所有者が自分の所有物として自由に扱える部分の面積で、バルコニーや玄関ポーチなどは含みません。
専有面積の計算方法には、「内法(うちのり)面積」と「壁心(へきしん)面積」の2種類があります。「内法面積」は壁の内側の面積で、実際に使用可能な面積となります。これに対して「壁心面積」は、住戸を囲む壁の中心線を結んで測定します。そのため、「内法面積」は「壁心面積」より狭くなります。一般に不動産広告に記載されている専有面積は「壁心面積」です。また、広告に記載される専有面積に車庫や地下室などが含まれる場合には、その旨と面積が表示されます。新築分譲マンションのパンフレットが「壁心面積」で表示されている場合にも、その旨が表示されます。
登記簿に記載されるのは「内法面積」で、税金の軽減措置も「内法面積」が要件となるので、注意が必要です。
敷地
敷地とは、建物が立っているか、これから建物を建てる土地のことです。敷地面積は、その土地の面積のことで、水平投影面積をいいます。水平投影面積とは、土地や建物を真上から見たときの面積で、傾斜や凹凸があっても、水平として測定した面積になります。
敷地面積には、登記簿に記載された登記簿面積(地積)と実測面積が異なっている場合があります。そのため、土地の売買契約などにおいては、土地家屋調査士などの専門家による実測をしてからというのが鉄則です。
なお、住宅を建てるために土地を購入するときには、接道条件などによっては、土地面積の一部が敷地面積に算入できないので、注意が必要です。また、敷地面積だけでなく、建物の配置や駐車場のスペースなども考慮しましょう。
所有権
所有権とは、特定の物を自由に使用、収益および処分できる権利です。所有権を持つ人は、その所有物に対して独占的に支配できます。所有権は時効によって消滅することはありません。
ただし、自由にできる権利は、法令上の制限の範囲内です。また、公共の福祉に反する権利は認められていないため、一定の制限を受けます。
また、所有権を有する物件について、所有者以外の人が抵当権や借地権を設定している場合には、その制限を受けます。
共用部分
共用部分とは、マンションやオフィスビルなどの区分所有権建物で、区分所有者全員のための施設や付属部分のことです。専有部分以外のすべてが共用部分として扱われます。
具体的には、エントランス、共用廊下、階段、エレベーターホール、機械室、駐車場など専有部分に属さない建物のほか、メーターボックスやバルコニー、内外壁、床スラブ、パイプスペースなども共用部分として扱います。また、建物に付属するエレベーター設備、電気設備、給排水設備、インターネット通信設備、宅配ボックスなど、専有部分に属さない付属設備は共用部分となります。そのほか、管理人室や集会室など、性質上共用部分とみなされるもの、規約によって共用部分とされる部分などです。
共用部分は、区分所有権者全員で所有権を共有します。
持ち分
持ち分とは、1つの財産を複数の人で共有して所有する場合、それぞれの共有者が有する所有権の権利の割合をいいます。
一戸建て住宅を夫婦で資金を出し合ったり、それぞれの住宅ローンを組んで購入した場合など、住宅購入資金を2人で負担することもあります。そのような場合には、負担割合に応じて所有権を共有することになります。例えば、2000万円の家屋を、夫が1200万円、妻が800万円負担して建築した場合に、建物は夫婦の共有名義となり、夫の持ち分は5分の3、妻の持ち分は5分の2となります。
また、マンションなどでは、敷地や建物の共用部分は区分所有権者による共有となり、その持ち分は、専有面積の割合に応じたものとなります。