中古住宅
ちゅうこじゅうたく
中古住宅とは、人が住んだことのある住宅です。
中古住宅とは、過去に人が住んだことのある既存住宅のことです。流通物件と呼ばれ、仲介会社を通じて取引されるのが一般的です。また、未入居であっても、完成から1年以上(「
フラット35」では築後2年以上)経過したものは、中古に分類されます。
日本では、住宅供給量に占める中古注宅の比率は少なく、欧米の数分の1程度です。しかし住宅ストック数の増加や高齢化を背景に、中古住宅への関心は高くなっています。
中古住宅の価格は、仲介会社などが経験を基に近隣で売買された事例と比較して提案し、それをもとに
売主の意向を反映して売出価格が提示されます。しかし、中古住宅は新築に比べて物件ごとの安全性や品質、性能の差が大きく、また、売却を急いでいるかどうかでも
成約価格に違いがでるなど、物件と価格の妥当性を客観的に比較検討するには、情報が不十分だといわれてきました。これに対して、
住宅性能表示制度を利用した評価など、客観的な情報を積極的に開示するケースも出ています。
中古住宅は新築に比べて価格が手ごろなため、近年は、立地や構造に納得できる中古物件を購入して、自分好みに
リフォームする人も増えています。売り手と買い手の双方が納得できる客観的基準の提示によって中古住宅の流通を活性化させるため、
既存住宅性能表示制度などが活用され始めています。
成約価格
通常、不動産広告に表記されるような販売価格は、あくまでも売主側の希望する売出価格に過ぎません。
したがって、実際の契約時にはその成約価格が異なる可能性があります。特に、中古住宅等の場合、値引きの結果で希望価格と成約価格が違うということは珍しくありません。したがって、買主としては売出価格を見ても値引き交渉を行う余地は十分にあるということです。
また、不動産の購入および売却時、相場となる成約価格を調査するケースがあるでしょう。成約価格の平均値を算出したものを不動産価格相場と呼びます。不動産売買時、この金額を元に取引が行われます。
しかし、不動産の成約価格は立地条件や建物の状態に応じて変動することがほとんどです。正確に算出するためには一軒ごとにどのような建物か、詳細な住所などを調べなければなりません。したがって、プライバシーの観点から見ても成約価格が開示されることは少ないのが現実です。
また、取引時点に応じても相場の波がありますから、一概に建物の価格を判断することはできません。そのため、一般的に、特に業者以外の買主の場合は不動産売買の適正価格を判断するのは難しい状況です。
既存住宅性能表示制度
既存住宅性能表示制度とは、中古住宅を対象とした住宅性能表示制度です。
品確法に基づき、住宅性能評価機関が現況と性能の評価を実施します。現況検査では、外壁の「ひび割れ」や床の「傾き」、壁や天井の「漏水などのあと」などについて検査します。個々の検査結果を踏まえて、建物全体の総合的な判断も行われます。
評価項目は、耐震性、火災に対する安全性、維持管理・更新のしやすさ、空気環境、窓の面積、バリアフリー性、防犯性となっています。検査・評価結果は「現況検査・評価書」に示され、万一トラブルになった場合には、指定住宅紛争処理機関が迅速かつ適切に対応してくれます。
中古住宅の性能や劣化状況が判断できるので、購入やリフォームの判断に役立ちます。
住宅性能表示制度
住宅性能表示制度とは、住宅の性能を適切に評価するための制度です。「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」に基づいて、2000年に制定されました。
住宅の性能を分かりやすく表示するために、構造耐力、省エネルギー性、遮音性などに関して共通の表示ルールと評価基準を設け、専門の第三者機関が性能評価を行い、「住宅性能評価書」を交付します。「住宅性能評価書」は、国土交通大臣によって指定を受けた「指定住宅性能評価機関」に申請し、設計段階で審査を受ける「設計住宅性能評価書」と工事完了後に審査を受ける「建設住宅性能評価書」があります。
新築住宅では、構造の安定、火災時の安全、劣化の軽減、維持管理への配慮、省エネ対策、シックハウス対策、窓の面積、遮音対策、高齢者への配慮、防犯対策の10分野について、等級や数値で評価されます。また、新築住宅で契約書に住宅性能評価書を添付した場合には、評価書に表示された性能が契約とみなされます。また、建設住宅性能評価書が交付された住宅に万一トラブルが発生した場合には、指定住宅紛争処理機関が紛争処理に当たってくれます。
中古住宅では、現況検査と性能評価が行われます。
フラット35
フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関の提携による長期固定金利住宅ローンです。
返済期間は最長35年で、住宅の条件によっては金利が引き下げられる商品もあります。また、借りる時の保証料や繰り上げ返済の手数料も無料です。保証人も必要ありません。
申し込みの要件は、年齢が70歳未満で安定した収入があること、日本国籍または永住許可を受けている外国人、借入金の年間返済額(他の借入れを含む)が基準以下(年収400万円未満は30%以下、年収400万円以上は35%以下)であることとなっています。
対象となる住宅は、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合していること(中古住宅は耐震評価基準等に適合)、購入価格が1億円以下、床面積がマンションの場合には30m2以上、一戸建てでは70m2以上などです。
借入額は、100~8000万円で、建設費または購入価格の9割以内となります。返済期間は15年以上35年以内(申込者が60歳以上の場合は10年以上)で、完済時の年齢が80歳未満となっています。 金利は全期間固定金利で、金融機関により異なります。
また、省エネ性や耐震性に優れた住宅には、一定期間金利を引き下げる「フラット35S」が、長期優良住宅には返済期間50年の「フラット50」が利用できます。
リフォーム
リフォームとは、住宅を改築や増築することです。壁紙の張り替えなど室内の雰囲気を変える小規模なものから、トイレ、浴室、キッチンなどの設備を丸ごと取り換えたり、壁を取り払って間取り変更をするなど、大がかりなものまで幅広くあります。また、リフォームの目的も、耐震補強や高齢化に対応したバリアフリー化から、ライフスタイルに合わせた快適さを追求するものまで、さまざまです。
リフォーム費用は、既存建物の状態、リフォームの範囲や規模、採用する設備のグレードなどで大きく違ってきます。築年数が古いほどリフォーム目的も多様になり、高額化する傾向にあります。リフォームの市場が拡大するにつれ、消費者の不安を解消するために「リフォーム瑕疵(かし)保険」を利用したり、アフターサービスや保証期間を設けるなど、サービスの充実も見られます。
売主
売主とは、不動産取引においては、土地や建物などの不動産を売る個人または法人をいいます。購入者にとっては、売買契約を結ぶ相手です。
新築マンションや開発分譲地、建売住宅などでは、デベロッパーや不動産会社などの法人が売主となっているのが一般的です。その場合には、売主または代理会社は宅地建物取引業者であり、取引に際しては、手付金の保全義務やクーリングオフの制度などで消費者が守られています。また、仲介手数料も発生しません。
一方、中古物件では、売主は個人のケースが多くなります。その場合は、一般的に不動産会社が「媒介」することになり、仲介手数料が発生します。
まれに、登記上の所有者と売主が異なる場合、所有者の代理人が売主になっている場合、売買契約に売主ではなく代理の人が立ち会う場合などがあります。そのような例外的なケースでは、契約の前に本人確認や委任状の確認が重要となります。