総合設計制度
そうごうせっけいせいど
総合設計制度とは、市街地の環境改善のために、公開空地などを設けることを条件に容積率などを緩和する制度です。
総合設計制度とは、一定の規模を有する
敷地に対して、
公開空地を設けることを条件に、
容積率や高さ制限などを緩和する制度です。
建築基準法に基づいて、住宅密集地などで建築物の周辺に
公開空地を確保することを目的に、特定行政庁が許可します。
公開空地とは、だれでも自由に通れる通路や出入りできる
オープンスペースです。総合設計制度では、土地の高度利用や有効利用を促進するとともに、公共の空地を確保することで、市街地環境の整備を図ろうというものです。
マンションでは、原則として500m
2以上の
敷地面積のものが対象で、
用途地域によって一定の空地率を設けると、
容積率が緩和されます。
建築基準法
建築基準法とは、建物を建てるときの基本的な法律です。建築物の敷地・構造・設備・用途の最低基準を示し、用途地域や日影規制などエリアによって守るべき事項などが定められています。建物の利用者や近隣住民の生命・健康・財産を守ることを目的に、1950年に施行されました。基準の具体的な技術水準などは、建築基準施行令や施行規則などで詳細が規定されています。また、基準が実効性をもつように、着工前の建築確認や工事中の中間検査、完了検査、違法建築物の是正措置なども定められています。
建築基準法はこれまでに何度も改定を重ねています。1981年には現在の耐震基準が導入、2003年にはシックハウス対策の規定導入、2007年には耐震偽装事件を受けて建築確認審査の厳格化が図られました。中古マンションを選ぶ際には、いつ建てられたかによって基準が異なるため、築年は大まかな安全性を見るときの一つの目安にもなります。
容積率
容積率とは、敷地に対する延べ床面積の割合で、その上限が都市計画における用途地域によって制限されています。また、敷地の前面道路の幅員によっても、容積率は制限されます。このどちらか厳しいほうによって、建物の容積率は制限され、建てられる高さが規制されます。
容積率の制限とは、例えば、容積率が200%で敷地面積が100m2の場合、延べ床面積200m2までの建物が建てられます。延べ床面積は各階の床面積の合計ですが、一定条件の地下室や車庫は算入されません。
角地などで前面道路が2つある場合は、広い方の道路の幅員を適用します。また、敷地が容積率の異なる地域にまたがる場合は、それぞれの地域ごとの延べ床面積を合計したものとなります。
用途地域
用途地域とは、地域における建物の用途に一定の制限が設けられたものです。市街化地域の計画的な利用によって環境保全を図るために、都市計画法で指定されています。その土地にどんな建物が建てられるのかという最も重要な地域地区の情報で、周辺環境を知る上でも重要な目安となります。
用途地域は12種類あります。そこでは建築基準法などによって、建築できる建物の種類、建ぺい率、容積率、斜線制限、高さの限度、日影制限、外壁の後退、敷地の最低規模などが定められています。
各用途地域には、「第1種低層住居専用地域」「第2種低層住居専用地域」「第1種中高層住居専用地域」「第2種中高層住居専用地域」「第1種住居地域」「第2種住居地域」「準住居地域」「近隣商業地域」「商業地域」「準工業地域」「工業地域」「工業専用地域」があります。
2つ以上の用途地域にまたがるときは、敷地の過半が属する用途地域の規制を受けます。建物にも周辺環境にも大きな影響があるので、対象物件がどの用途地域に属し、どんな規制があるのか、確認することが大切です。
オープンスペース
オープンスペースとは、マンションや大規模なビルの敷地内に設けられた、建物の立っていない空き地のことです。
オープンスペースは、公園や遊び場、植栽が施された遊歩道などに利用されます。マンションの住民にとっては憩いの空間となり、また、小川や緑道などを設けることで、ヒートアイランド現象の緩和にも貢献します。
オープンスペースは、空地率としてパーセンテージで表示され、空地率が高いほどゆとりや開放感が生まれ、住環境が良いとされています。中には空地率50％を超えるものやそれ以上のマンションもあります。
なお、オープンスペースのうち、マンションの住民以外も自由に出入りできるものは、「公開空地」と呼ばれます。
公開空地
公開空地とは、マンションや大規模なビルを建築する際に、敷地内に設けられたオープンスペースです。一般の人が自由に出入りできるようになっています。
公開空地は、建築基準法の総合設計制度に基づくもので、建築物の敷地内に一定以上の公開空地を確保すると、容積率の割り増しや高さ制限の緩和が受けられるものです。
公開空地に遊歩道や植栽などが整備されると、街の景観も向上し、建築物の資産価値も高める効果があります。そのため、最近では都心などを中心に積極的に行われ、高層ビルと豊かな緑の共存も実現しています。
敷地
敷地とは、建物が立っているか、これから建物を建てる土地のことです。敷地面積は、その土地の面積のことで、水平投影面積をいいます。水平投影面積とは、土地や建物を真上から見たときの面積で、傾斜や凹凸があっても、水平として測定した面積になります。
敷地面積には、登記簿に記載された登記簿面積（地積）と実測面積が異なっている場合があります。そのため、土地の売買契約などにおいては、土地家屋調査士などの専門家による実測をしてからというのが鉄則です。
なお、住宅を建てるために土地を購入するときには、接道条件などによっては、土地面積の一部が敷地面積に算入できないので、注意が必要です。また、敷地面積だけでなく、建物の配置や駐車場のスペースなども考慮しましょう。
