私道／私道負担
しどう／しどうふたん
私道とは、個人所有の土地を道路として利用するものです。私道負担とは、土地の一部に私道が含まれる場合の、売買時の負担金です。
私道とは、個人所有の土地で、その一部を道路として使用するものです。私有地のため、基本的は他人が通行することはできませんが、
建築基準法によって道路とみなされている場合には、他人にも通行権が認められます。
都市計画区域内に建物を建てる際に、
接道義務を満たす上で、土地の一部を道路として認可してもらうことがあります。
私道負担とは、不動産の売買において、土地に私道部分が含まれている場合の負担金をいいます。私道負担には単独で所有するものと、周辺の所有者と共有するものがあります。私道部分は
建ぺい率や
容積率の計算からの対象外となります。また、私道の維持管理は所有者が行うものとなります。
建築基準法
建築基準法とは、建物を建てるときの基本的な法律です。建築物の敷地・構造・設備・用途の最低基準を示し、用途地域や日影規制などエリアによって守るべき事項などが定められています。建物の利用者や近隣住民の生命・健康・財産を守ることを目的に、1950年に施行されました。基準の具体的な技術水準などは、建築基準施行令や施行規則などで詳細が規定されています。また、基準が実効性をもつように、着工前の建築確認や工事中の中間検査、完了検査、違法建築物の是正措置なども定められています。
建築基準法はこれまでに何度も改定を重ねています。1981年には現在の耐震基準が導入、2003年にはシックハウス対策の規定導入、2007年には耐震偽装事件を受けて建築確認審査の厳格化が図られました。中古マンションを選ぶ際には、いつ建てられたかによって基準が異なるため、築年は大まかな安全性を見るときの一つの目安にもなります。
建ぺい率
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積のことで、通常は1階の床面積を指します。都市計画区域内では、防火や避難、通風・採光など衛生上の観点から、敷地内に一定の空地を保有することが定められています。建ぺい率は、建築基準法によって用途地域に応じて上限が決められています。
例えば、建ぺい率60%の地域では、100m2の敷地に建てられる建築面積は60m2が上限です。
なお、防火地域内の耐火建築物や角地にある建築物などについては、建ぺい率が緩和されるものもあります。
接道義務
接道義務とは、都市計画区域および準都市計画区域内に建築物を建てるときは、その敷地は、幅員4m（特定行政庁が必要と指定する区域内では6m）以上の道路に、2m以上接していなければならないと、建築基準法で義務付けられているものです。
この場合の道路とは、公道または特定行政庁から位置の指定を受けた私道「位置指定道路」などで幅員4m以上のもののほか、幅員4m未満の道で特定行政庁が指定した「みなし道路」などをいいます。「みなし道路」の場合には、敷地境界線から建築物を後退させて建てる「セットバック」が必要となります。
なお、中古物件などの不動産広告で接道義務違反の土地は、「再建築不可」または「建築不可」と表示しなければなりません。
都市計画
都市計画とは、都市の健全な発展と自然環境の調和などにより、健康で文化的な都市空間を整備するための総合的な街づくりの計画です。都市計画法の規定による法的な規制力があり、秩序ある整備を図るための土地利用や都市施設の整備、市街地開発事業などが定められます。
都市計画を定める場所を都市計画区域と呼び、一定の開発行為を行う場合には都道府県知事の許可が必要となるなど、規制がかかります。
都市計画には、市街化区域と市街化調整区域の区分、地域地区、促進区域、遊休土地転換利用促進地区、被災市街地復興促進地域、都市施設、市街地開発事業、都市計画区域のマスタープラン、都市再開発方針等、市街地開発事業等予定区域、地区計画等があります。
容積率
容積率とは、敷地に対する延べ床面積の割合で、その上限が都市計画における用途地域によって制限されています。また、敷地の前面道路の幅員によっても、容積率は制限されます。このどちらか厳しいほうによって、建物の容積率は制限され、建てられる高さが規制されます。
容積率の制限とは、例えば、容積率が200%で敷地面積が100m2の場合、延べ床面積200m2までの建物が建てられます。延べ床面積は各階の床面積の合計ですが、一定条件の地下室や車庫は算入されません。
角地などで前面道路が2つある場合は、広い方の道路の幅員を適用します。また、敷地が容積率の異なる地域にまたがる場合は、それぞれの地域ごとの延べ床面積を合計したものとなります。
