再建築不可
さいけんちくふか
再建築不可とは、建て直しや増築ができない建物です。
再建築不可とは、既存の建物で、建て替えや増改築ができないものです。
例えば、
市街化調整区域の土地、
建築基準法の
接道義務に違反している（4m以上の道路に
間口2m以上接していない）土地、あるいは法律の施行以前に建てられた「
既存不適格建築物」などが該当します。
このような土地の売買やすでに立っている建物に住むこと、および耐震工事など一定以内の
リフォームをして住むことは可能です。しかし、建て直したり、増築や構造的な
リフォームは認められません。
不動産の広告や
重要事項説明書には、「再建築不可」と明記することが義務付けられています。
建築基準法
建築基準法とは、建物を建てるときの基本的な法律です。建築物の敷地・構造・設備・用途の最低基準を示し、用途地域や日影規制などエリアによって守るべき事項などが定められています。建物の利用者や近隣住民の生命・健康・財産を守ることを目的に、1950年に施行されました。基準の具体的な技術水準などは、建築基準施行令や施行規則などで詳細が規定されています。また、基準が実効性をもつように、着工前の建築確認や工事中の中間検査、完了検査、違法建築物の是正措置なども定められています。
建築基準法はこれまでに何度も改定を重ねています。1981年には現在の耐震基準が導入、2003年にはシックハウス対策の規定導入、2007年には耐震偽装事件を受けて建築確認審査の厳格化が図られました。中古マンションを選ぶ際には、いつ建てられたかによって基準が異なるため、築年は大まかな安全性を見るときの一つの目安にもなります。
市街化調整区域
市街化調整区域とは、市街化を抑制する地域として指定されている区域です。都市計画では、無秩序な市街化を防止して計画的な市街化を進めるために、「市街化区域」と「市街化調整区域」を定めています。この「線引き」を土台として都市計画が定められ、計画的な市街化が図られます。
市街化調整区域は、原則として開発は禁止され、用途地域を定めません。開発を行う場合には、農林漁業用などの限定されたものしか認められません。また、農地転用には許可が必要です。
また、原則として、住宅は建てられません。
市街化調整区域で建物を建てるなどの開発を行うには、都道府県知事などの開発許可が必要です。開発許可は、公益上必要な施設や日常生活に必要な店舗、市街化区域に隣接した地域または条例で指定した区域において環境保全上支障がないと認められた建築物などが対象となります。
重要事項説明書
重要事項説明とは、建物の売買や仲介などの取引の際に、契約を締結する前に行われる取引内容の詳細説明です。取引相手が十分に取引内容を理解したうえで契約が締結できるようにするため、その不動産に関する権利関係や取引条件などを記載した書面（重要事項説明書）を交付して説明することが、宅建業法で義務付けられています。
重要事項説明は、不動産の取引に関する専門知識を持った宅地建物取引主任者が宅地建物取引主任者証を提示した上で、取引の当事者に対して説明します。また、宅地建物取引主任者はこの書面に記名押印します。
重要事項説明は、登記簿に記録された内容やその物件に適用される法令上の制限、取引条件や契約の解除、施設や設備の状況など、取引にあたっては十分理解しておかなければいけない内容です。また、説明すべき内容は社会状況や法令改正によっても変化します。東日本大震災後には「津波防災地域づくりに関する法律」によって説明すべき区域や施設が追加されました。
内容も多く説明時間も長くなりますが、形式的に聞き流さないよう、事前に内容をチェックし、分からない点は担当者に確認しましょう。
接道義務
接道義務とは、都市計画区域および準都市計画区域内に建築物を建てるときは、その敷地は、幅員4m（特定行政庁が必要と指定する区域内では6m）以上の道路に、2m以上接していなければならないと、建築基準法で義務付けられているものです。
この場合の道路とは、公道または特定行政庁から位置の指定を受けた私道「位置指定道路」などで幅員4m以上のもののほか、幅員4m未満の道で特定行政庁が指定した「みなし道路」などをいいます。「みなし道路」の場合には、敷地境界線から建築物を後退させて建てる「セットバック」が必要となります。
なお、中古物件などの不動産広告で接道義務違反の土地は、「再建築不可」または「建築不可」と表示しなければなりません。
リフォーム
リフォームとは、住宅を改築や増築することです。壁紙の張り替えなど室内の雰囲気を変える小規模なものから、トイレ、浴室、キッチンなどの設備を丸ごと取り換えたり、壁を取り払って間取り変更をするなど、大がかりなものまで幅広くあります。また、リフォームの目的も、耐震補強や高齢化に対応したバリアフリー化から、ライフスタイルに合わせた快適さを追求するものまで、さまざまです。
リフォーム費用は、既存建物の状態、リフォームの範囲や規模、採用する設備のグレードなどで大きく違ってきます。築年数が古いほどリフォーム目的も多様になり、高額化する傾向にあります。リフォームの市場が拡大するにつれ、消費者の不安を解消するために「リフォーム瑕疵（かし）保険」を利用したり、アフターサービスや保証期間を設けるなど、サービスの充実も見られます。
間口
間口とは、敷地や建物を正面から見た幅のことをいいます。これに対して、敷地や建物の長さを「奥行き」といいます。間口は、一戸建ての場合には、道路に面した側をいい、マンションなどの場合には、リビングやバルコニーのある側を指します。
間口が広いと、通風や採光を確保しやすいため、同じ面積では間口が狭くて奥行きが長いものより割高となるのが一般的です。ただし、間口が広ければいいというものではなく、奥行きとのバランスが重要です。間口が広いと、外からの視線を遮ることも考慮する必要があります。
黄金比といわれる1：1.618（およそ5：8）や1：1.5などはバランスがよく、使い勝手がよい配置がつくりやすいといわれています。
既存不適格建築物
既存不適格建築物とは、建築した時には建築基準法などの法律に適合していたものが、その後、法改正があったり、都市計画法が変更されたなどによって、現行の規定に適合しなくなった建物のことをいいます。
違反建築ではないので、そのまま使用しているかぎりは法的に問題ありません。また、増改築や大規模修繕などを伴わないリフォームは可能です。しかし、建て替えや、建築確認申請の必要なリフォームでは、現在の基準に合わせる必要がでてきます。
ただし、構造耐力に関して不適格となっている既存不適格建築物については、増改築部分が現行基準に適合し、既存部分が一定の耐震性能を確保しているなどの一定条件を満たせば、増改築が認められる緩和措置があります。これは、既存建築ストックの大規模改修を円滑に行うための措置です。
