マンション建替え円滑化法
まんしょんたてかええんかつかほう
マンション建替え円滑化法とは、老朽化したマンションをスムーズに建て替えるための法律です。
マンション建替え円滑化法とは、マンションを建替える際の流れを明確化したもので、老朽化したマンションのスムーズな建替えを促進するために、2002年に制定された法律です。
この法律によると、区分所有者による建替え決議がなされた場合、事業計画や定款を策定し、都道府県知事からの認可を受けると「マンション建替組合」を設立することができます。組合は「法人格」で、工事契約や融資を受けることが可能です。
建替え後のマンションに移す「権利変換」、組合による
区分所有権(建替えに賛成しない人)の買い取り、建替え後の組合が行う一括登記、税制などの支援措置などが定められています。また、火災や地震への安全性が不適切なマンションには、市町村長が建替え勧告できることになっています。
老朽化マンションの建替えに際しては、
容積率が緩和される場合もあります。
容積率
容積率とは、敷地に対する延べ床面積の割合で、その上限が都市計画における用途地域によって制限されています。また、敷地の前面道路の幅員によっても、容積率は制限されます。このどちらか厳しいほうによって、建物の容積率は制限され、建てられる高さが規制されます。
容積率の制限とは、例えば、容積率が200%で敷地面積が100m2の場合、延べ床面積200m2までの建物が建てられます。延べ床面積は各階の床面積の合計ですが、一定条件の地下室や車庫は算入されません。
角地などで前面道路が2つある場合は、広い方の道路の幅員を適用します。また、敷地が容積率の異なる地域にまたがる場合は、それぞれの地域ごとの延べ床面積を合計したものとなります。
区分所有権
区分所有権とは、マンションやオフィスビルなどで、1棟の建物の中に独立した複数の住居や店舗、事務所などがあるものについて、その独立した部分を所有する権利のことです。
独立した各部分は「専有部分」と呼ばれ、購入者が自由に使用し、また、売却や譲渡もできます。これに対して、エントランスやエレベーター、共用廊下など、建物内の専有部分以外を「共用部分」と呼びます。共用部分については、専有部分の床面積(専有面積)の割合(持ち分)に応じて、所有権を共有します。同様に、敷地についても、持分に応じて、所有権を共有します。
マンションでは、専有部分の区分所有権と共用部分の共有持分、敷地の共有持分の3つの権利を有することになります。区分所有権を売却すると、共有持分も一緒に売却することになります。