2項道路
にこうどうろ
2項道路とは、幅員4m未満の道で、特定行政庁が道路として指定したものです。「みなし道路」と呼ぶこともあります。
2項道路とは、
建築基準法が施行された1950年に既に建物が立ち並んでいた道で、幅員が4m未満のものを、特定行政庁が道路として指定したものです。みなし道路ともいいます。
2項道路に接する
敷地に建物を建てるときには、道路の中心線から2m後退したところまで
敷地を後退させる「
セットバック」が必要です。これは将来的に4m幅員を確保するためです。また、「6m道路規制」が指定された区域内では、道路の中心線から3m線までの
セットバックが必要となります。道路の向かい側が川や崖地の場合には、向かい側の道路
境界線から4m（または6m）の線まで後退させなければなりません。
建築基準法
建築基準法とは、建物を建てるときの基本的な法律です。建築物の敷地・構造・設備・用途の最低基準を示し、用途地域や日影規制などエリアによって守るべき事項などが定められています。建物の利用者や近隣住民の生命・健康・財産を守ることを目的に、1950年に施行されました。基準の具体的な技術水準などは、建築基準施行令や施行規則などで詳細が規定されています。また、基準が実効性をもつように、着工前の建築確認や工事中の中間検査、完了検査、違法建築物の是正措置なども定められています。
建築基準法はこれまでに何度も改定を重ねています。1981年には現在の耐震基準が導入、2003年にはシックハウス対策の規定導入、2007年には耐震偽装事件を受けて建築確認審査の厳格化が図られました。中古マンションを選ぶ際には、いつ建てられたかによって基準が異なるため、築年は大まかな安全性を見るときの一つの目安にもなります。
セットバック
セットバックとは、都市計画区域内で建物を建てるときに、道路の境界線から一定の距離だけ後退させるとことです。建築物の敷地は、原則として幅員4m以上の道路に間口2m以上接道していなければなりませんが、幅員4mに満たない道路は「みなし道路」または「2項道路」と呼ばれて、道路の中心線から一定距離だけ建物を後退させることで、将来的に4mの道路幅を確保しようというものです。
前面の道路が4m未満の場合、建物を建てるときは、道路の中心線から2m以上後退させます。また、道路の反対側が川や崖の場合には、向かい側の道路境界線から4m後退させます。特定行政庁によって最低幅員6mと指定された道路では、中心から3m後退させます。
セットバック部分は、建物も、門や塀も立てられません。また、建ぺい率や容積率の算出にはセットバック部分は除く必要があります。なお、不動産広告などで「SＢ」と表記されることがあります。「SB済み」とか「セットバック○○m2要」などと表示されます。
境界
境界とは、登記された土地の地番と地番の境界をいいます。地番は1区画ごとに一筆としてつけられ、この一筆ごとの土地の境が境界となります。
境界は塀や垣根によって仕切られていることがありますが、目印が明確になっていないとトラブルの原因となりかねません。トラブルを防止する上で、境界の位置関係を明確にすることは大変重要です。
不動産登記法では、土地の分筆の登記の申請などの際には、地積測量図の図面上に位置関係を示す境界標を表示することとなっています。境界標には、木の杭や自然の立木などもありますが、腐食や動いてしまう可能性があるものは適当ではありません。境界石やコンクリート標などの永続性のある境界標を埋設するのが望ましいといえます。
境界標を設置する場合には、測量の専門家である土地家屋調査士などに依頼するのがいいでしょう。
敷地
敷地とは、建物が立っているか、これから建物を建てる土地のことです。敷地面積は、その土地の面積のことで、水平投影面積をいいます。水平投影面積とは、土地や建物を真上から見たときの面積で、傾斜や凹凸があっても、水平として測定した面積になります。
敷地面積には、登記簿に記載された登記簿面積（地積）と実測面積が異なっている場合があります。そのため、土地の売買契約などにおいては、土地家屋調査士などの専門家による実測をしてからというのが鉄則です。
なお、住宅を建てるために土地を購入するときには、接道条件などによっては、土地面積の一部が敷地面積に算入できないので、注意が必要です。また、敷地面積だけでなく、建物の配置や駐車場のスペースなども考慮しましょう。
