前家賃
まえやちん
前家賃とは、翌月分の賃料を前月末までに支払うものです。
前家賃とは、翌月分の賃料を前月末までに支払うもので、一般的に家賃は前払い制度となっています。
新たに賃貸契約をしたときには、契約月の日割家賃と翌月分の家賃1ヶ月分の支払いが必要となります。例えば、3月20日に契約した場合、1ヶ月の賃料を31で割って、3月20～31日の12日間をかけた金額が日割家賃となり、4月分の家賃1ヶ月分との合計額を支払うことになります。
ただし、契約日と入居日が異なる場合には、契約日から計算するケースと、入居日から計算するケースがあります。
このほか、入居時には
礼金、
敷金、
仲介手数料も必要で、家賃の5～8ヶ月相当が必要となることもあります。このような初期費用を抑えることで空き室対策を図るもので、入居時から一定期間の家賃が無料となる
フリーレントなどのシステムもあります。
敷金
部屋を借りる際に、借り手が家主に預けるお金で、家賃の不払いや部屋の破損などに備えるためのものです。賃貸借契約時に支払われ、契約が終了して退室した後に、家賃の滞納や修理が必要な設備等がなければ無利息で全額返還されます。
敷金の相場は1～3ヶ月が一般的ですが、敷金0といった物件もあります。このほか、権利金や保証金などが授受される場合もあります。
借り手は、普通に使用した場合の経年変化について改修費用を負担する義務はありませんが、一定割合を償却費として差し引くことが慣行になっているケースもあります。後々のトラブルを防ぐうえでは、賃貸借契約時に敷金の償却について契約内容を確認し、入居前の室内状況について写真などで記録しておくことが賢明です。
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産会社を通じて不動産を売買したり、貸し借りしたときに支払う報酬のことです。取引契約が成立した場合に支払う成功報酬で、媒介手数料ともいいます。不動産会社は宅地建物取引業の免許を持つもので、宅建業者以外が仲介手数料を取ることはできません。
仲介手数料は、上限が宅建業法で定められています。売買の場合、取引価格が200万円以下は売買代金の5%＋消費税、200万円超400万円未満は売買代金の4%＋消費税、400万円超は売買代金の3%＋消費税となっています。また、この額は売主と買主の、それぞれの依頼者から受け取ることができます。
賃貸の場合は、依頼主（貸主・借主）双方から受け取れる合計金額が家賃の1ヶ月以内（＋消費税）となっています。本来は賃貸の場合、貸主と借主が折半で仲介手数料を負担することとなっていますが、実際には借主が全額払う契約が多いようです。これは「依頼主の承諾を得ている場合」という形式をとっているためです。
なお、仲介手数料は上限が定められていますが、それ以下で設定することは仲介会社の自由です。最近では価格競争に対応して、仲介手数料半月分あるいは無料といった物件も登場しています。ただし、単に仲介手数料が安ければいいというのではなく、信頼できる会社であることが肝心です。
礼金
礼金とは、賃貸住宅を借りる際に、借り手が貸主に支払う一時金の一つです。敷金と異なり、退去時に返却されるものではありません。
法的には根拠はなく、慣行として行われてきたものです。かつて貸手市場だったときに、文字通り家主への「お礼」の意味で支払われたものといえます。
現在でも、賃料の1～2ヶ月分を礼金として設定している物件は多いようですが、礼金ゼロの物件も見られます。賃貸物件の空室率を下げるために、魅力ある物件にすることと並んで、入居者の初期費用を低減する工夫の一つとして、礼金ゼロ物件や、敷金ゼロ物件、仲介手数料無料などの物件も出ています。
フリーレント
フリーレントとは、入居後一定期間の家賃を無料にするというものです。広告などに「○ヶ月フリーレント」と表示されていると、その期間の家賃が無料になるということです。契約形態の一種で、1ヶ月から3ヶ月、なかには6ヶ月間無料という物件もあります。
フリーレントの目的は、早期に空室を埋めることです。その際に家賃を値下げすると、他の入居者とのバランスの問題が生じます。また、投資用マンションなどでは、賃料を基準に利回りを算出するので、家賃を下げると利回りが落ちてしまいます。そこで、家賃を下げずに速やかに空室を埋めるために、フリーレントという契約形態が登場しました。
入居者にとっては入居時に初期費用を抑えられるメリットがあります。ただし、一定期間内の解約については違約金などの支払いが必要となります。契約内容をしっかり確認することが大切です。
