この記事のポイント
- 土地活用は長期戦が基本！どのようにリスクを回避するかが大切になります。
- 利回りばかりに気を取られるのは失敗のもと。いざという時の支出も含めた収支計画を立てるようにしましょう。
- どの土地活用方法を採用するか？それぞれ土地活用方法の特徴を理解しながら総合的に判断することが成功への近道です。
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目次
土地活用は事例から学ぶことが大切
土地活用にはさまざまな方法があり、そのどれを選んでも成功する可能性も、失敗する可能性もあります。当たり前のことではありますが、そのことを前提として、より成功する確率を高めたり、失敗する可能性を低くするためには、過去に実際に土地活用を実行してきた方たちの事例を参考にすることが大切です。
土地活用で失敗する原因と対策
土地活用で失敗を回避する方法として、失敗事例と同じようなことをしないというシンプルな方法があります。もちろん個別の事情があり失敗するケースもありますが、実は同じような理由で失敗する人も珍しくありません。
「なぜ失敗したのか」を理解することが、失敗を防ぐことにつながります。ここでは、どのような失敗があるのか土地活用で失敗する主な原因と対策を見ていきましょう。
「なぜ失敗したのか」を理解することが、失敗を防ぐことにつながります。ここでは、どのような失敗があるのか土地活用で失敗する主な原因と対策を見ていきましょう。
原因1. 利回りを追求しすぎた
土地活用するうえでは利回りは重要なポイントです。しかし、利回りばかりに目を取られていると思わぬ失敗を招く可能性があります。よくある失敗例が、利回りの高さで投資したのに支出が多く思ったほど手元に残らないというケースです。
土地活用の収入は、その額がそのまま手元に残るわけではありません。収入からローンの返済や税金・維持費や修繕費などのランニングコストを支払った残りが手元に残るのです。家賃収入などの収入だけを計算していると、実際に運営してみると支出が多くキャッシュフローがマイナスという場合もあります。
また、長期に亘る土地活用では劣化による修繕など突発的な支出もあるものです。経費や突発的な支出まで考慮して利回りを計算しなければ、土地活用が失敗してしまう可能性があります。
土地活用の収入は、その額がそのまま手元に残るわけではありません。収入からローンの返済や税金・維持費や修繕費などのランニングコストを支払った残りが手元に残るのです。家賃収入などの収入だけを計算していると、実際に運営してみると支出が多くキャッシュフローがマイナスという場合もあります。
また、長期に亘る土地活用では劣化による修繕など突発的な支出もあるものです。経費や突発的な支出まで考慮して利回りを計算しなければ、土地活用が失敗してしまう可能性があります。
対策：長期的な視点を持つ
土地活用するうえでは、長期的な収支計画を立てる必要があります。経年劣化による支出も最初から考慮して収支計画を立てていれば、いざという時にも余裕を持って対応できるものです。
計画を立てる際にはできるだけ細かなシミュレーションをすることが重要です。たとえば、アパートやマンションによる運用であれば、エアコンの交換周期とそれによる経費など、専門家に相談しながら細かく盛り込んでいくとよいでしょう。
計画を立てる際にはできるだけ細かなシミュレーションをすることが重要です。たとえば、アパートやマンションによる運用であれば、エアコンの交換周期とそれによる経費など、専門家に相談しながら細かく盛り込んでいくとよいでしょう。
原因2. 資金計画が甘かった
表面利回りに惑わされ資金計画を立てていると、収支がマイナスになる可能性が高くなります。収入だけで算出する表面利回りには経費は考慮されていません。そのため、表面利回りを元に資金計画を立てると、実際の支出の負担が大きくなってしまうのです。
また、賃貸経営では空室リスクや修繕リスクなどのように土地活用ごとにリスクがあります。それらのリスクを考えずに計画を立てていると、マイナスが出る可能性が高くなるでしょう。
また、賃貸経営では空室リスクや修繕リスクなどのように土地活用ごとにリスクがあります。それらのリスクを考えずに計画を立てていると、マイナスが出る可能性が高くなるでしょう。
対策：綿密な事業計画を立てる
事業計画を立てる場合は、経費や将来的な支出も考慮し計画を立てる必要があります。また、最悪の場合を想定して資金計画を立てておくことで、将来の大きな損失を防ぐことにつながるものです。
土地活用前には、さまざまなシミュレーションをして投資を判断するようにしましょう。事業計画に不安がある場合は、土地活用の専門家に一度相談することをおすすめします。
土地活用前には、さまざまなシミュレーションをして投資を判断するようにしましょう。事業計画に不安がある場合は、土地活用の専門家に一度相談することをおすすめします。
原因3. 土地活用の方法をよく検討しなかった
土地活用と言うとアパート経営やマンション経営が代表的です。しかし、それ以外にも土地活用方法にはさまざまな種類があります。アパートやマンション経営はほかの土地活用に比べ収益性は高い土地活用方法です。しかし、初期費用が高額になる傾向があり、需要のない土地では収益性も期待できません。
また、コンビニ経営や老人ホーム経営などの土地活用では、自分が経営しなければならないと思っている方も多いものです。専門的な知識がなく経営の手腕に不安があり、その手の土地活用を検討すらしない場合もあるでしょう。
しかし、土地活用でコンビニや老人ホームを建設したからと言って必ずしも自分が経営する必要はありません。建設後の建物や土地自体を貸し出すというのも土地活用の1つなのです。
土地活用＝アパート・マンションといった勝手な思い込みで、ほかの方法を検討せずに土地活用を進めてしまい失敗するという例は実は珍しくありません。
また、コンビニ経営や老人ホーム経営などの土地活用では、自分が経営しなければならないと思っている方も多いものです。専門的な知識がなく経営の手腕に不安があり、その手の土地活用を検討すらしない場合もあるでしょう。
しかし、土地活用でコンビニや老人ホームを建設したからと言って必ずしも自分が経営する必要はありません。建設後の建物や土地自体を貸し出すというのも土地活用の1つなのです。
土地活用＝アパート・マンションといった勝手な思い込みで、ほかの方法を検討せずに土地活用を進めてしまい失敗するという例は実は珍しくありません。
対策：さまざまな土地活用法を検討してみる
土地活用は多くの方法があり、それぞれの方法によって収益性や必要な資金などが大きく異なります。「土地活用はこれしかない」という思い込みは捨て、できるだけ多くの種類から検討することで土地に適した活用方法を見つけられるでしょう。
また、土地活用は方法によってリスクも異なります。収入面だけではなく、どのようなリスクがあるのかもしっかりと調べたうえで検討することが大切です。
どのような土地活用があるのかなどは土地活用の専門家に相談してみることもおすすめです。自分だけでは見えてこなかった土地活用方法を提案してもらうことで、新たな選択肢を増やせるでしょう。
また、土地活用は方法によってリスクも異なります。収入面だけではなく、どのようなリスクがあるのかもしっかりと調べたうえで検討することが大切です。
どのような土地活用があるのかなどは土地活用の専門家に相談してみることもおすすめです。自分だけでは見えてこなかった土地活用方法を提案してもらうことで、新たな選択肢を増やせるでしょう。
原因4. 立地に適した土地活用法ではなかった
立地に適していない土地活用をしたために失敗する例も珍しくありません。賃貸需要の少ない立地でアパートやマンションを経営しても、入居者の確保が難しくなります。閑静な住宅街に駐車場を建てても需要はあまり見込めないでしょう。
賃貸ニーズがある立地であれば賃貸経営、商業施設や観光地の近くなら駐車場経営と言ったように、立地にあわせて土地活用を検討する必要があります。また、賃貸経営にしても、そのエリアの世帯層を考慮した賃貸物件にすることが大切です。
ワンルームマンションなら初期費用が抑えられるからと言って、ファミリー世帯が中心のエリアに単身向けのワンルームマンションを建設しては、需要が見込めません。反対に、ワンルームマンションの需要が高い地域で、2LDKや3LDKといったファミリー向けの間取りでも失敗しやすくなるでしょう。
一般的に、賃貸物件の間取りではワンルーム・2LDK・3LDKという順に需要が高いと言われています。しかし、立地によってニーズは異なるので、安易に間取りを決めないようにしましょう。
賃貸ニーズがある立地であれば賃貸経営、商業施設や観光地の近くなら駐車場経営と言ったように、立地にあわせて土地活用を検討する必要があります。また、賃貸経営にしても、そのエリアの世帯層を考慮した賃貸物件にすることが大切です。
ワンルームマンションなら初期費用が抑えられるからと言って、ファミリー世帯が中心のエリアに単身向けのワンルームマンションを建設しては、需要が見込めません。反対に、ワンルームマンションの需要が高い地域で、2LDKや3LDKといったファミリー向けの間取りでも失敗しやすくなるでしょう。
一般的に、賃貸物件の間取りではワンルーム・2LDK・3LDKという順に需要が高いと言われています。しかし、立地によってニーズは異なるので、安易に間取りを決めないようにしましょう。
対策：市場調査を行う
立地に適した土地活用をするには、徹底的な市場調査が重要です。その土地にどのようなニーズがあるのかを調べたうえで、適切な土地活用方法を検討する必要があります。
どのような人が住んでおり、どのような需要が見込めるのか、また現時点だけでなく将来的なニーズまで踏まえる必要があります。現状では賃貸ニーズが高い場所でも、開発や大型商業施設の出店・学校や病院の建設などでニーズが大きく動く可能性があるものです。
将来の開発予定や周辺に競合が建設されるような空き地がないかなども、調査しておくとよいでしょう。
将来の開発予定や周辺に競合が建設されるような空き地がないかなども、調査しておくとよいでしょう。
原因5. 不動産会社の選定が甘かった
土地活用では不動産会社は重要なパートナーと言えます。安易に不動産会社を選んでいると土地活用が失敗してしまうので注意しましょう。よくある失敗原因が、営業トークに乗せられて物件を購入してしまうということです。「利回りが高い」「節税効果がある」は代表的な営業トークと言えます。
このようなトークに乗せられ安易に不動産会社と契約してしまうと、思ったより収益が出ないことや節税できないという可能性があるのです。
このようなトークに乗せられ安易に不動産会社と契約してしまうと、思ったより収益が出ないことや節税できないという可能性があるのです。
対策：信頼できる不動産会社に依頼する
不動産会社を選ぶ際には、できるだけ多くの不動産会社を比較し慎重に検討する必要があります。比較する際には、次のような点をチェックするとよいでしょう。
上記のような点を基に総合的に判断して、信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。
土地活用で失敗しないためにも、
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土地活用の成功/失敗事例①アパート・マンション経営
まずは代表的な土地活用であるアパート・マンション経営の成功事例と失敗事例です。
成功事例
アパート・マンション経営の成功事例として、よくその方法が見られるのが入居者募集に関する工夫です。やはりアパート・マンション経営は集客がポイントです。
もちろん、集客力のよい建物にするための立地選びなども大切になりますね。成功事例としてご紹介したいのが、不動産会社に対する工夫です。
多くの方が入居者の募集には不動産会社を活用することと思いますが、事前に不動産会社の担当者に対して、「入居希望者からの交渉に対しては可能な限り対応する」ことや、入居を決めたときにはその担当者に対して個別の御礼を行うなどの方法で成功されている方がいらっしゃいます。
もちろん、集客力のよい建物にするための立地選びなども大切になりますね。成功事例としてご紹介したいのが、不動産会社に対する工夫です。
多くの方が入居者の募集には不動産会社を活用することと思いますが、事前に不動産会社の担当者に対して、「入居希望者からの交渉に対しては可能な限り対応する」ことや、入居を決めたときにはその担当者に対して個別の御礼を行うなどの方法で成功されている方がいらっしゃいます。
失敗事例
一方、アパート・マンション経営の失敗事例としてよくみられるのが「利回りだけで決めてしまった」、「節税に有効と聞いて始めてしまった」というもの。アパート・マンション経営では利回りが大切ですが、その利回りが単に売買価格と年間収益の割合を示す表面利回りなのか、経費まで含めた実質利回りなのかによって異なります。
また経費もどこまで含めるかはさじ加減ひとつですので、基本的に利回りについては自分で勉強して一番厳しい数字で計算できるようにしておくとよいでしょう。
アパート経営・マンション経営の特徴やメリット・デメリットは以下のページでまとめていますので、合わせて確認してみてください。
また経費もどこまで含めるかはさじ加減ひとつですので、基本的に利回りについては自分で勉強して一番厳しい数字で計算できるようにしておくとよいでしょう。
アパート経営・マンション経営の特徴やメリット・デメリットは以下のページでまとめていますので、合わせて確認してみてください。
土地活用の成功/失敗事例②駐車場経営
次は、駐車場経営についての成功事例と失敗事例です。
成功事例
駐車場経営の成功事例としてご紹介したいのが、駐車場の固定資産税を考慮した上で事業計画を立てるということです。駐車場経営では土地の上に建物が建たないため、土地の固定資産税を1/6にできる特例の適用を受けることができません。
このことを踏まえて、駐車場にしたときに固定資産税がいくらで、駐車場経営による収益を得たあとに最終的にいくら手元に残るかを計算しておきましょう。
このことを踏まえて、駐車場にしたときに固定資産税がいくらで、駐車場経営による収益を得たあとに最終的にいくら手元に残るかを計算しておきましょう。
失敗事例
駐車場経営の失敗事例として紹介したいのも、やはり固定資産税についてです。とくに、親から相続した家やアパートを駐車場にして経営するといった場合では、建物を解体すると固定資産税がはね上ってしまうことを知らないと痛い目を見るでしょう。
失敗事例から学ぶことも、やはり固定資産税を含めた事業計画を立てることです。駐車場経営の特徴やメリット・デメリットも合わせて確認するようにしましょう。
失敗事例から学ぶことも、やはり固定資産税を含めた事業計画を立てることです。駐車場経営の特徴やメリット・デメリットも合わせて確認するようにしましょう。
土地活用の成功/失敗事例③太陽光発電
3つ目が太陽光発電での成功事例と失敗事例です。
成功事例
太陽光発電は、比較的場所を選ばずに始められる土地活用ですが、とにかく立地にこだわることで太陽光発電の事業を成功させた事例があります。
このケースでは、土地代ができるだけ安く、その上で日照時間が長く、面積の広い土地を妥協せずに探し回り、結果として5年ほどで投資金の回収を成功させています。すでに持っている土地の活用法としてはそぐいませんが、こんな方法もあるということですね。
このケースでは、土地代ができるだけ安く、その上で日照時間が長く、面積の広い土地を妥協せずに探し回り、結果として5年ほどで投資金の回収を成功させています。すでに持っている土地の活用法としてはそぐいませんが、こんな方法もあるということですね。
失敗事例
一時期流行ったことですが、相場よりかなり安い太陽光発電システムを導入することで利回りを高く確保したものの、最終的には失敗してしまったケースです。これは、なぜ太陽光発電システムが安かったかというと、故障時の保証もなかったからです。
そもそもの性能が低いこともあるのですが、アフターフォローがしっかりしているシステムであれば、大半が○年後に○%以上発電効率が低下したら保証を受けられるようになっています。
一方、こうしたシステムの中には保証も受けられず、設置して数年すると極端に発電効率が下がってしまうものもありました。太陽光発電システムは故障してしまうと外すのにもお金がかかります。もちろん、できるだけ安く設置できるよう努力することは大切ですが、安易に価格の安さに飛びつかないことが大切です。
そもそもの性能が低いこともあるのですが、アフターフォローがしっかりしているシステムであれば、大半が○年後に○%以上発電効率が低下したら保証を受けられるようになっています。
一方、こうしたシステムの中には保証も受けられず、設置して数年すると極端に発電効率が下がってしまうものもありました。太陽光発電システムは故障してしまうと外すのにもお金がかかります。もちろん、できるだけ安く設置できるよう努力することは大切ですが、安易に価格の安さに飛びつかないことが大切です。
土地活用の成功/失敗事例④トランクルーム経営
4つ目はトランクルーム経営における成功事例と失敗事例です。
成功事例
トランクルーム経営はアパート・マンション経営などと比べると初期投資に必要なコストも小さく、取り組みやすい土地活用ですが、気を付けたいのが近隣住民の理解を得るということです。
まだまだトランクルーム経営は一般的でないこともあり、2階建てのトランクルームで耐震性が担保されていないものは近隣住民の心象はよくありません。そうならないため、最初から土地をコンクリートで舗装し、耐震対策をしておくことで理解を得ることができるでしょう。
まだまだトランクルーム経営は一般的でないこともあり、2階建てのトランクルームで耐震性が担保されていないものは近隣住民の心象はよくありません。そうならないため、最初から土地をコンクリートで舗装し、耐震対策をしておくことで理解を得ることができるでしょう。
失敗事例
トランクルーム経営の失敗事例でよくあるのが近隣住民の反対に遭うということです。成功事例でもご紹介したように、耐震性など安全性が確保できていなければ住民の反対により最悪、撤去しなければならないこともありえます。
そうならないために、お金がかかるからといって土地の舗装を怠ることのないよう進めるとよいでしょう。トランクルーム経営の特徴やメリット・デメリットは以下のページでまとめていますので、合わせて確認してみてください。
そうならないために、お金がかかるからといって土地の舗装を怠ることのないよう進めるとよいでしょう。トランクルーム経営の特徴やメリット・デメリットは以下のページでまとめていますので、合わせて確認してみてください。
土地活用の成功/失敗事例⑤商業施設経営
5つ目は商業施設経営での成功事例と失敗事例です。
成功事例
商業施設経営の成功事例としては立地の見極めが一番の要因となるでしょう。商業施設経営では、土地を貸し出す場合と、自分で事業を営む場合がありますが、ここでは商業施設を建てた後の経営努力については取り上げません。
土地活用法の1つとして商業施設経営に踏み切って成功する理由としては、最初の段階から具体的にどの商業施設（コンビニなのか、スーパーなのかなど）でなら成功するかをイメージできることが大切です。
土地活用法の1つとして商業施設経営に踏み切って成功する理由としては、最初の段階から具体的にどの商業施設（コンビニなのか、スーパーなのかなど）でなら成功するかをイメージできることが大切です。
失敗事例
商業施設経営には、商業施設の運用業者からの提案で、こちらで建物を建ててから貸し出すケースがありますが、このケースではよほどしっかりマーケティングを行っておかないと、大損をしてしまう可能性があります。
もちろん、担当者からさまざまなデータを用いた説明もあるかと思いますが、それを鵜呑みにするのではなく最終的には自分で判断して決めましょう。商業施設経営は、自分で経営する場合でも貸し出す場合でうまくすれば大きな利益を得られる可能性が高いです。
もちろん、担当者からさまざまなデータを用いた説明もあるかと思いますが、それを鵜呑みにするのではなく最終的には自分で判断して決めましょう。商業施設経営は、自分で経営する場合でも貸し出す場合でうまくすれば大きな利益を得られる可能性が高いです。
土地活用の成功/失敗事例⑥等価交換
最後に、等価交換での成功事例と失敗事例をご紹介します。等価交換はデベロッパーに土地を差し出すことで、そこに建てるマンションの一室の所有権を得られるといったものです。
成功事例
等価交換では、取得したマンションを貸し出して運用することがありますが、利回りが一般的なアパート・マンション経営と比べると悪くなりがちです。もちろん、等価交換なので実際の手出しからの利回りではないのですが、投資の成果をシビアに見るのであれば事前にしっかりと計算しておくことが大切です。
等価交換によるマンション経営で成功されている方は、等価交換の実施前からこうした利回りをしっかり計算されています。
等価交換によるマンション経営で成功されている方は、等価交換の実施前からこうした利回りをしっかり計算されています。
失敗事例
等価交換でたまに見られる失敗事例として、契約時の失敗があります。等価交換では、土地の所有者がデベロッパーに土地を売却し、その金でマンションやアパートの一部を購入する形になり、税制上の優遇を受けられることに加え、優先価格で購入できます。
ところが、このことを知らずに一般の販売価格で契約してしまい、結果として大きく損をしてしまっているケースが見られます。等価交換時には、優先価格の有無について事前に確認しておくようにしましょう。
ところが、このことを知らずに一般の販売価格で契約してしまい、結果として大きく損をしてしまっているケースが見られます。等価交換時には、優先価格の有無について事前に確認しておくようにしましょう。
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長期的な視点を持ち、リターンよりリスクを重視しよう
土地活用の種類ごとの成功事例と失敗事例についてご紹介してきました。事例には全ての人に共通して得られる学びがありますが、一方で土地活用はその種類ごとに向いている人と向いていない人がいます。たとえば、アパート・マンション経営は基本的に数十年にわたる投資のため、長期的な視点に立った判断が必要な投資法です。
その上で、物件購入前は現地に足繁く通い、投資対象として適しているかどうか見極める必要があり、また、いざ運営が始まった後は、退去の度に不動産会社の担当者とのやり取りが必要になります。
具体的には、長期的な視点を持つことができ、またリターンよりリスクを重視できるか、普段は不動産会社に任せていても、いざとなったら自分の判断で細かな対応ができるかどうかなどが求められるでしょう。
その上で、物件購入前は現地に足繁く通い、投資対象として適しているかどうか見極める必要があり、また、いざ運営が始まった後は、退去の度に不動産会社の担当者とのやり取りが必要になります。
具体的には、長期的な視点を持つことができ、またリターンよりリスクを重視できるか、普段は不動産会社に任せていても、いざとなったら自分の判断で細かな対応ができるかどうかなどが求められるでしょう。
よくある質問
最後に土地活用でよくある質問について見てみましょう。
- 土地活用にはどんな種類がある？
- 代表的な土地活用として、アパート/マンション/戸建て賃貸経営・駐車場経営・コンビニ経営が挙げられます。ほかにも、自動販売機や広告の設置・トランクルーム・太陽光発電など。また、土地自体を第三者に貸し出すことや売却という方法も検討できるでしょう。
土地活用するうえでは、その土地の立地や需要を徹底的に調査しニーズに合った活用方法を選ぶことが重要です。 - 狭小地でできる土地活用はある？
- 狭小地でできる土地活用としては、駐車場経営や広告・自動販売機の設置・コンテナハウス・コインランドリーが代表的です。
また、一戸建ての賃貸であれば10坪ほどの土地でも始められ、郊外であってもファミリー層の需要を見込めます。アパート経営も立地次第では30坪ほどでも検討できるでしょう。 - 田舎の土地でおすすめの土地活用は？
- 田舎の土地に向いている土地の筆頭は太陽光発電システムですが、ほかにやり方によってはトランクルーム経営や、今回ご紹介していない老人ホーム経営、サービス付き高齢者向け住宅の経営が挙げられます。
ただし、地域によっては市街化調整区域や農地法の規制が掛かるので事前に確認しておくことが重要です。詳しくは、田舎でおすすめの土地活用法に関する記事を参照ください。
田舎の土地や、狭小地であっても、適した方法で土地活用すれば成功できる可能性はあります。自分でリサーチを進めつつ、専門家のアドバイスを聞きながら自分の土地に合った活用法を丁寧に探していくことが大切です。
まとめ
土地活用の成功事例と失敗事例について、種類ごとにお伝えしてきました。成功事例であげられたものはその理由を探って自分の運用に取り入れるとともに、失敗事例にあげられているものは同じ失敗をしないようにすることが大切です。
また、土地活用の種類ごとにある特徴のほか、それを運用する人の向き不向き、立地の向き不向きもあるため、これからどの土地活用を行うのかを考えている方は、それらを踏まえた上で総合的に判断していくことが大切です。
また、土地活用の種類ごとにある特徴のほか、それを運用する人の向き不向き、立地の向き不向きもあるため、これからどの土地活用を行うのかを考えている方は、それらを踏まえた上で総合的に判断していくことが大切です。
土地活用で大切なことは成功/失敗事例を参考に
自分自身で判断していくことです！
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この記事の監修者
逆瀬川 勇造
AFP／2級FP技能士／宅地建物取引士／相続管理士
明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学在学中に2級FP技能士資格を取得。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。
土地活用においては信頼のおける不動産会社を選ぶことは非常に重要なポイントです。ご紹介したポイントを参考に、できるだけ慎重に不動産会社を選ぶとともに、実際に土地活用を始めた後に、よい不動産会社でないと分かったときは別の不動産会社を選ぶといった対応も検討する必要があるでしょう。