測量/測量士
そくりょう/そくりょうし
測量とは、土地の形状や面積、建造物の位置関係などを測定することで、測量士とは測量のプロとしての国家資格です。
測量とは、異なる位置の点と点との相対的位置関係から地図などを作成するものです。
都市計画や
土地区画整理事業、大規模な宅地開発などでは、正確に道路や構造物を配置するうえで不可欠なものです。また、
敷地をめぐるトラブルを回避するために、土地の
境界と面積を測量して登記簿に記録する地積測量もあります。
測量には、地球上の位置や海面からの高さが正確に測定されている三角点、水準点、電子基準点(GPSからの電波を受信する新しい基準点)などを
基礎とした基準点測量が
基礎となります。現地測量では、現地において地形や構造物が測定されます。
測量士とは、測量に関する計画の作成または実施する測量の専門家です。測量士になるには、国土地理院の実施する測量士試験に合格するか、または、専門の教育機関で測量に関する科目を修め、一定期間の実務経験を積む必要があります。
都市計画
都市計画とは、都市の健全な発展と自然環境の調和などにより、健康で文化的な都市空間を整備するための総合的な街づくりの計画です。都市計画法の規定による法的な規制力があり、秩序ある整備を図るための土地利用や都市施設の整備、市街地開発事業などが定められます。
都市計画を定める場所を都市計画区域と呼び、一定の開発行為を行う場合には都道府県知事の許可が必要となるなど、規制がかかります。
都市計画には、市街化区域と市街化調整区域の区分、地域地区、促進区域、遊休土地転換利用促進地区、被災市街地復興促進地域、都市施設、市街地開発事業、都市計画区域のマスタープラン、都市再開発方針等、市街地開発事業等予定区域、地区計画等があります。
土地区画整理事業
土地区画整理事業とは、都市計画区域内の未整備な一定の地域で、道路、公園、河川などの公共設備を整備・改善し、土地の区画を整えて宅地を整備する市街地開発事業です。事業は、土地区画整理法に基づいて、個人、土地区画整理組合、区画整理会社、地方公共団体などが施行します。
事業で新設される公共施設用の用地や売却して事業資金の一部に充当するための保留地は、地権者(土地所有者)が少しずつ土地を提供することで生み出します。これを減歩(げんぶ)といいます。
地権者にとっては、土地区画整理後の宅地は従前より小さくなりますが、インフラ整備などにより利用価値の高い宅地が得られます。
基礎
基礎とは、建物の最下部にあり、上物の荷重を地盤に伝える構造です。建物を安全に支えるために、極めて重要なものです。
基礎の種類には、布基礎(連続フーチング基礎)、ベタ基礎、杭基礎などがあります。布基礎は壁面に沿ってコンクリート構造が連続する形状の基礎です。「布」とは、水平の意味があり、「フーチング」とは断面が逆T字型の底が広がった基礎底盤で、布基礎では床下の地面は土のままとなります。これに対してベタ基礎は、建物の底全体を鉄筋入りのコンクリートで固める構造です。かつては、木造在来工法では布基礎が、2X4工法やプレハブ工法ではベタ基礎が一般的でしたが、最近では在来工法でもベタ基礎を採用する例が多いようです。
寺社や古民家など、日本の伝統的な建築物は、1本ずつの柱単独に設けられる独立基礎(独立フーチング基礎)が用いられてきました。固い支持基盤まで杭を打ち込む杭基礎などの方法も取られます。
境界
境界とは、登記された土地の地番と地番の境界をいいます。地番は1区画ごとに一筆としてつけられ、この一筆ごとの土地の境が境界となります。
境界は塀や垣根によって仕切られていることがありますが、目印が明確になっていないとトラブルの原因となりかねません。トラブルを防止する上で、境界の位置関係を明確にすることは大変重要です。
不動産登記法では、土地の分筆の登記の申請などの際には、地積測量図の図面上に位置関係を示す境界標を表示することとなっています。境界標には、木の杭や自然の立木などもありますが、腐食や動いてしまう可能性があるものは適当ではありません。境界石やコンクリート標などの永続性のある境界標を埋設するのが望ましいといえます。
境界標を設置する場合には、測量の専門家である土地家屋調査士などに依頼するのがいいでしょう。
敷地
敷地とは、建物が立っているか、これから建物を建てる土地のことです。敷地面積は、その土地の面積のことで、水平投影面積をいいます。水平投影面積とは、土地や建物を真上から見たときの面積で、傾斜や凹凸があっても、水平として測定した面積になります。
敷地面積には、登記簿に記載された登記簿面積(地積)と実測面積が異なっている場合があります。そのため、土地の売買契約などにおいては、土地家屋調査士などの専門家による実測をしてからというのが鉄則です。
なお、住宅を建てるために土地を購入するときには、接道条件などによっては、土地面積の一部が敷地面積に算入できないので、注意が必要です。また、敷地面積だけでなく、建物の配置や駐車場のスペースなども考慮しましょう。