専任媒介契約
せんにんばいかいけいやく
専任媒介契約とは媒介契約の一種です。複数の不動産会社に仲介を依頼できる一般媒介契約とは違い、1社を窓口とすることになるところが特徴です。
媒介契約は
一般媒介契約・専任媒介契約・
専属専任媒介契約の3種類に大別することができますが、専任媒介契約は1社を
窓口とすることになるところが特徴です。
専任媒介契約のメリットは、仲介会社から2週に1回現状報告が行われる点にあります。また、仲介業者としては
一般媒介契約と違い、必ず自分たちの業者で不動産売買を仲介することがメリットです。したがって、大々的に広告活動を行っても成約すればその広告費が回収できることから、積極的に買主探しを行うという意味では依頼主である
売主にとっても販売できる可能性が高まります。
専任媒介契約は原則として3ヶ月という有期契約です。3ヶ月が過ぎた時点で買主が見つからない場合、再契約として引き続き依頼するか、別の仲介業者と契約して不動産売買を行うことになります。なお、専任売買契約を契約した場合、仲介する業者側は7日以内に
レインズ(指定流通機構)に対して売買の目的物に関する事項を登録することが義務付けられています。
また、専任媒介契約において
売主は自己発見取引が可能です。つまり、仲介業者に依頼しつつも、自分でより好条件の買主を探せるよう、ある程度自由度があるというのも専任媒介契約の特徴です。
一般媒介契約
一般媒介契約は不動産売却の依頼主と不動産業者間の契約の一種ですが、複数の不動産業者に仲介を依頼できるという条件の契約です。つまり、依頼主は一番契約条件の良い不動産業者や購入希望者を探すことができます。
一般媒介契約は明示型と非明示型にさらに分類されることになります。まず、明示型の一般媒介契約は、新しく依頼した宅地建物取引業者に対して、他の宅地建物取引業者へ通知する義務がある媒介契約です。一方、非明示型の一般媒介契約の場合、通知義務はありません。
一般媒介契約のメリットは複数の仲介業者に対して依頼することで、様々な販促ルートを確保できると言う点にあります。また、一般媒介契約の場合、プライバシー保護の観点からも効果があるのではないかとする意見もあります。一般媒介契約はレインズへの登録義務が無い為、物件の成約情報をなるべく公開したくない人にも効果的と言えます。
専属専任媒介契約
専任媒介契約は、一般媒介契約と異なり不動産会社1社としか売却の依頼ができないようになっています。しかし、通常の専任媒介契約と比較すると特に条件が厳しいことが特徴です。
専属専任媒介契約の場合、依頼主である売主は契約した仲介業者が探した買主以外と契約を結ぶことができません。したがって、売主自身が探し出して買主が見つかっても契約することができないというのも専属専任媒介契約の特徴です。
もちろん、このように条件が厳しい専属専任媒介契約ですから、仲介業者である不動産会社側にもある程度条件が厳しくなります。媒介契約を締結した不動産会社は5日以内にレインズへ登録し、1週間に1回以上、売主に対して販売状況を報告する義務が発生します。専任媒介契約は7日以内のレインズ登録、2週間に一度の報告で良いと考えると、より売主に対しての配慮が求められています。
ただし、専属専任媒介契約は売主、仲介業者の双方にとってメリットも存在しています。仲介業者は買主を見つけることが出来れば、売主が確実に自社から不動産を売却してくれるため売却機会を逸失することはありません。したがって、広告費を掛けて宣伝しやすいのです。一方で、売主にとっても仲介業者が小まめに報告を行ってくれる上に、販売に力を入れてくれるというメリットがあります。
レインズ
不動産購入を検討している人にとって、レインズは最新の不動産について広いネットワークから情報収集できる特徴を持っています。会員である多くの不動産会社が連携している為、希望する立地、建物、売出価格等の条件がリアルタイムで確認できます。そのため、売買成立までの期間短縮が期待できます。
一方、不動産売却を検討している方は、レインズに登録することで幅広い顧客に対してアプローチを掛けることができます。そのため、売主にとっても期間短縮につながるというメリットがあります。また、不動産購入を希望する多くの方が対象になるため、売出価格に近い成約価格が期待できるケースもあります。なお、不動産売却を行う際、媒介契約の方法によってはレインズへの登録が義務付けられています。
ただし、売主と仲介業者による媒介契約が一般媒介契約の場合にはレインズへの登録は義務ではないため、レインズに登録されない住宅情報も存在しています。そのため、レインズを利用する場合、そこに登録されている情報が全てというわけではないことは理解しておきましょう。
窓
窓は、採光、通風、換気、眺望などのために設けられる開口部です。風通しや断熱性など、窓の機能は四季を通じた室内の快適性に大きく影響します。また、外観デザインや室内空間、窓からの眺望など、ビジュアル面でも窓の役割は重要な要素となっています。
窓の種類は、取り付けられる位置により、次のような分類があります。
・掃き出し窓・・・・・窓枠の底辺が床面近くまである窓。リビングなどに設けられる大型の窓をいいます。
・腰高窓・・・・・窓枠の底辺が腰ほどの高さにある窓。
・出窓・・・・・建物の外に張り出す形で設置する窓。
・天窓・・・・・天井に設置する窓。トップライトともいいます。
また、開閉方法による分類では、次のようなものがあります。
・引き違い窓・・・・・横に引いて開け閉めする窓で、日本では最も一般的な窓です。
・はめ殺し窓・・・・・開閉できない窓です。フィックス窓ともいわれ、採光のために設けます。
・外開き窓・・・・・外に向かって開く窓で、片開きと両開きがあります。
・内倒し窓・・・・・室内に向けて倒れるように開く窓です。
そのほか、「回転窓」「滑り出し窓」「上げ下げ窓」「ルーバー窓」など、多彩な種類があります。
また、サッシやガラスの素材も豊富で、それぞれに性能や特徴があります。
売主
売主とは、不動産取引においては、土地や建物などの不動産を売る個人または法人をいいます。購入者にとっては、売買契約を結ぶ相手です。
新築マンションや開発分譲地、建売住宅などでは、デベロッパーや不動産会社などの法人が売主となっているのが一般的です。その場合には、売主または代理会社は宅地建物取引業者であり、取引に際しては、手付金の保全義務やクーリングオフの制度などで消費者が守られています。また、仲介手数料も発生しません。
一方、中古物件では、売主は個人のケースが多くなります。その場合は、一般的に不動産会社が「媒介」することになり、仲介手数料が発生します。
まれに、登記上の所有者と売主が異なる場合、所有者の代理人が売主になっている場合、売買契約に売主ではなく代理の人が立ち会う場合などがあります。そのような例外的なケースでは、契約の前に本人確認や委任状の確認が重要となります。