マスタープラン
ますたーぷらん
マスタープランとは、都市計画の基本方針です。
マスタープランとは、市町村の
都市計画に関する基本的な方針のことで、この基本方針に即して
都市計画が決定されます。「
都市計画マスタープラン」とか「基本方針」とも呼ばれ、
市街化区域と
市街化調整区域、
非線引き区域の区分、各区域の整備・開発または保全の方針が定められます。そのため、不動産取引やコンサルティングにおいて、マスタープランの内容は重要な意味をもっています。
都市計画マスタープランは、議会審議を経て、市町村が定めます。また、住民の意見を反映されるため、公聴会の開催などが実施されます。マスタープランには、目指すべき都市の未来像を描き、その実現のための課題や整備方針など全体像を明らかにします。さらに、地域別の施策として地域別構想などが打ち出されます。
マスタープランは基本構想であり、直接的に規制や強制力を伴うものではありませんが、街づくりの指針となるものです。
市街化区域
市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域と、今後10年以内に優先的計画的に市街化を図るべき区域です。都市計画では、無秩序な市街化を防止して計画的な市街化を進めるために、「市街化区域」と「市街化調整区域」を定めています。この「線引き」を土台として都市計画が定められ、計画的な市街化が図られます。
市街化区域内では、用途地域が定められ、道路、公園、下水道などのインフラが重点的に整備されます。また、土地区画整理事業や市街地再開発事業なども実施されます。農地転用についての許可は不要で、届出のみとなっています。
市街化調整区域
市街化調整区域とは、市街化を抑制する地域として指定されている区域です。都市計画では、無秩序な市街化を防止して計画的な市街化を進めるために、「市街化区域」と「市街化調整区域」を定めています。この「線引き」を土台として都市計画が定められ、計画的な市街化が図られます。
市街化調整区域は、原則として開発は禁止され、用途地域を定めません。開発を行う場合には、農林漁業用などの限定されたものしか認められません。また、農地転用には許可が必要です。
また、原則として、住宅は建てられません。
市街化調整区域で建物を建てるなどの開発を行うには、都道府県知事などの開発許可が必要です。開発許可は、公益上必要な施設や日常生活に必要な店舗、市街化区域に隣接した地域または条例で指定した区域において環境保全上支障がないと認められた建築物などが対象となります。
都市計画
都市計画とは、都市の健全な発展と自然環境の調和などにより、健康で文化的な都市空間を整備するための総合的な街づくりの計画です。都市計画法の規定による法的な規制力があり、秩序ある整備を図るための土地利用や都市施設の整備、市街地開発事業などが定められます。
都市計画を定める場所を都市計画区域と呼び、一定の開発行為を行う場合には都道府県知事の許可が必要となるなど、規制がかかります。
都市計画には、市街化区域と市街化調整区域の区分、地域地区、促進区域、遊休土地転換利用促進地区、被災市街地復興促進地域、都市施設、市街地開発事業、都市計画区域のマスタープラン、都市再開発方針等、市街地開発事業等予定区域、地区計画等があります。
非線引き区域
非線引き区域とは、市街化区域と市街化調整区域の区域区分がされていない都市計画区域をいいます。この非線引き区域とは、全ての都市計画区域についてマスタープランを定めることとなり、市街化区域でもなく、市街化調整区域でもない、「非線引き都市計画区域」の制度が設けられました。
非線引き区域は、市街化があまり進んでいないエリアで、急激な市街化の可能性も低く、土地に関する規制や開発許可の規制も緩い地域です。
非線引き区域は、用途地域を定めることができますが、必ず定められているわけではありません。用途地域の指定がない部分は、「非線引き白地地域」と呼ばれます。ただし、「非線引き用途地域」の中に「特別用途制限地域」を設けている場合もあります。
非線引き区域に土地を買って家を建てる場合、用途地域などの指定の有無は個別に確認しましょう。