違反建築
いはんけんちく
違反建築とは、建築基準法や条例などに違反している建物のことです。
違反建築とは、
建築基準法や
都市計画法、条例の規定などに違反している建物のことです。違法建築ともいいます。
違反建築には、
建ぺい率や
容積率、
接道義務などに違反して建てられた建築物のほか、建てられたときは合法であったものの、増改築などによって違反してしまったもの、
建築確認申請などの必要な手続きを行っていないものがあります。
中古物件では、違反建築の物件も珍しくありません。多くの場合は増改築などで違反してしまっているものです。違反建築でも売買は可能ですが、かなりのリスクを伴います。行政は違反建築の所有者に対して、建物の除去や移転、改築、使用禁止などの措置を講じることができるので、行政による指導に従わなければならない場合もあります。違反建築であっても内
外装の
リフォームは可能ですが、増築などで
建築確認が必要な増改築はできません。また、建て直しをするときには、同等の建物は建てられません。もし道路が2m以上接していない土地の場合には、再建築はできず、このような物件は、不動産広告に「
再建築不可」と表記することが義務付けられています。
加えて、違反建築では
住宅ローンを借りられないことが多いようです。
それらのリスクを承知の上だとしても、耐震性などで問題がないか、安心して住める建物かどうか、厳密にチェックする必要があるでしょう。
建築基準法
建築基準法とは、建物を建てるときの基本的な法律です。建築物の敷地・構造・設備・用途の最低基準を示し、用途地域や日影規制などエリアによって守るべき事項などが定められています。建物の利用者や近隣住民の生命・健康・財産を守ることを目的に、1950年に施行されました。基準の具体的な技術水準などは、建築基準施行令や施行規則などで詳細が規定されています。また、基準が実効性をもつように、着工前の建築確認や工事中の中間検査、完了検査、違法建築物の是正措置なども定められています。
建築基準法はこれまでに何度も改定を重ねています。1981年には現在の耐震基準が導入、2003年にはシックハウス対策の規定導入、2007年には耐震偽装事件を受けて建築確認審査の厳格化が図られました。中古マンションを選ぶ際には、いつ建てられたかによって基準が異なるため、築年は大まかな安全性を見るときの一つの目安にもなります。
建ぺい率
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積のことで、通常は1階の床面積を指します。都市計画区域内では、防火や避難、通風・採光など衛生上の観点から、敷地内に一定の空地を保有することが定められています。建ぺい率は、建築基準法によって用途地域に応じて上限が決められています。
例えば、建ぺい率60%の地域では、100m2の敷地に建てられる建築面積は60m2が上限です。
なお、防火地域内の耐火建築物や角地にある建築物などについては、建ぺい率が緩和されるものもあります。
住宅ローン
住宅ローンとは、個人が住宅を購入・建築する資金として利用できる融資のことです。住宅ローンには、「銀行ローン」「フラット35」「財形住宅融資」などがあります。
民間金融機関による融資は、都市銀行、地方銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫、ノンバンク、モーゲージバンクなどが取り扱っており、多彩な商品があるので選択肢は豊富です。金利も「変動型」「一定期間固定型」「全期間固定型」から選ぶことができます。「フラット35」は民間金融機関と住宅金融支援機構が提携している長期固定金利型住宅ローンです。また、職場で財形貯蓄を行っている人が受けられる「財形住宅融資」もあります。そのほか、共済組合や生保ローン、JAの組合員向けローンなど、様々なものがあります。売主が提携ローンを用意している場合もあります。
これらのローンの中から、自分が受けられるローンを把握し、無理のない返済計画を立てることが大切でしょう。住宅ローンは必ずしも一つにする必要はなく、変動型の銀行ローンとフラット35を組み合わせたり、夫婦で返済期間の異なるローンを組むことも可能です。たくさんの選択肢があるので、ファィナンシャルプランナーなどに相談しながら、自分たちに合うプランを選択するのが賢明です。
接道義務
接道義務とは、都市計画区域および準都市計画区域内に建築物を建てるときは、その敷地は、幅員4m(特定行政庁が必要と指定する区域内では6m)以上の道路に、2m以上接していなければならないと、建築基準法で義務付けられているものです。
この場合の道路とは、公道または特定行政庁から位置の指定を受けた私道「位置指定道路」などで幅員4m以上のもののほか、幅員4m未満の道で特定行政庁が指定した「みなし道路」などをいいます。「みなし道路」の場合には、敷地境界線から建築物を後退させて建てる「セットバック」が必要となります。
なお、中古物件などの不動産広告で接道義務違反の土地は、「再建築不可」または「建築不可」と表示しなければなりません。
都市計画
都市計画とは、都市の健全な発展と自然環境の調和などにより、健康で文化的な都市空間を整備するための総合的な街づくりの計画です。都市計画法の規定による法的な規制力があり、秩序ある整備を図るための土地利用や都市施設の整備、市街地開発事業などが定められます。
都市計画を定める場所を都市計画区域と呼び、一定の開発行為を行う場合には都道府県知事の許可が必要となるなど、規制がかかります。
都市計画には、市街化区域と市街化調整区域の区分、地域地区、促進区域、遊休土地転換利用促進地区、被災市街地復興促進地域、都市施設、市街地開発事業、都市計画区域のマスタープラン、都市再開発方針等、市街地開発事業等予定区域、地区計画等があります。
容積率
容積率とは、敷地に対する延べ床面積の割合で、その上限が都市計画における用途地域によって制限されています。また、敷地の前面道路の幅員によっても、容積率は制限されます。このどちらか厳しいほうによって、建物の容積率は制限され、建てられる高さが規制されます。
容積率の制限とは、例えば、容積率が200%で敷地面積が100m2の場合、延べ床面積200m2までの建物が建てられます。延べ床面積は各階の床面積の合計ですが、一定条件の地下室や車庫は算入されません。
角地などで前面道路が2つある場合は、広い方の道路の幅員を適用します。また、敷地が容積率の異なる地域にまたがる場合は、それぞれの地域ごとの延べ床面積を合計したものとなります。
リフォーム
リフォームとは、住宅を改築や増築することです。壁紙の張り替えなど室内の雰囲気を変える小規模なものから、トイレ、浴室、キッチンなどの設備を丸ごと取り換えたり、壁を取り払って間取り変更をするなど、大がかりなものまで幅広くあります。また、リフォームの目的も、耐震補強や高齢化に対応したバリアフリー化から、ライフスタイルに合わせた快適さを追求するものまで、さまざまです。
リフォーム費用は、既存建物の状態、リフォームの範囲や規模、採用する設備のグレードなどで大きく違ってきます。築年数が古いほどリフォーム目的も多様になり、高額化する傾向にあります。リフォームの市場が拡大するにつれ、消費者の不安を解消するために「リフォーム瑕疵(かし)保険」を利用したり、アフターサービスや保証期間を設けるなど、サービスの充実も見られます。
外装
外装とは、建物の屋外部分の装飾や仕上げのことで、外壁や屋根を指します。地域によっては地区協定などで、外装に規制を設けている場合もあります。また、防火地域・準防火地域における規制もあります。
外装は、外から見える建物の姿であり、好みの意匠を表現します。マンションも一戸建て住宅も、多種多彩なデザインやカラーで個性を表現することが可能です。
一方で外装には、建物を守る重要な機能があります。主には、風雨を防ぐ、外部からの火災による延焼を防ぐ、外気温の影響を和らげる、建物の躯体構造を保護して地震でも脱落しない、といった機能が求められます。
外装材の選択には、デザインと機能の両面を考慮することが大切です。また、長期間にわたって建物を保護するには、メンテナンスも重要です。
建築確認
建築確認とは、建物の建築工事に入る前に、その建築物が建築基準法や関連法令に適合しているかどうか、建築計画を審査することです。建築主は、工事前に、都道府県や市区町村に置かれている建築主事や指定確認検査期間に申請して、確認を受ける必要があります。
建築確認が必要なのは、特定の用途(映画館、病院、共同住宅等々)や一定規模の建築物、都市計画区域内や知事の指定区域内での建築や一定規模以上の増改築などです。
なお、マイホームを建築するときには、本来は施主が建築確認申請をしなければなりませんが、実際にはハウスメーカーが代わりに申請してくれるのが一般的です。また、新築物件の販売では、建築確認を受けていない物件は広告も販売もできません。
再建築不可
再建築不可とは、既存の建物で、建て替えや増改築ができないものです。
例えば、市街化調整区域の土地、建築基準法の接道義務に違反している(4m以上の道路に間口2m以上接していない)土地、あるいは法律の施行以前に建てられた「既存不適格建築物」などが該当します。
このような土地の売買やすでに立っている建物に住むこと、および耐震工事など一定以内のリフォームをして住むことは可能です。しかし、建て直したり、増築や構造的なリフォームは認められません。
不動産の広告や重要事項説明書には、「再建築不可」と明記することが義務付けられています。