袋地
ふくろじ
袋地とは、他の土地に囲まれて公道に通じていない土地です。また、それに準ずるような土地を準袋地といいます。
袋地とは、他の土地に囲まれて、
公道に出られない土地をいいます。準袋地とは、池や沼、河川、水路、海などを通らなければ
公道に出られないか、崖があって土地と
公道との間に著しい高低差がある土地をいいます。このような土地の周囲の土地を囲繞地(いにょうち)といい、袋地または準袋地の所有者は、囲繞地通行できる権利を有します。これを囲繞地通行権(いにょうちつうこうけん)といい、通常は
公道への最短距離を通行する権利となります。この通行権は、賃借人にも認められます。
なお、袋地や準袋地は原則として新築や建て替えができません。建て替えなどを希望する場合には、囲繞地の所有者と交渉して
敷地の一部を買い取るなどで、
接道義務を満たす必要があります。
接道義務
接道義務とは、都市計画区域および準都市計画区域内に建築物を建てるときは、その敷地は、幅員4m(特定行政庁が必要と指定する区域内では6m)以上の道路に、2m以上接していなければならないと、建築基準法で義務付けられているものです。
この場合の道路とは、公道または特定行政庁から位置の指定を受けた私道「位置指定道路」などで幅員4m以上のもののほか、幅員4m未満の道で特定行政庁が指定した「みなし道路」などをいいます。「みなし道路」の場合には、敷地境界線から建築物を後退させて建てる「セットバック」が必要となります。
なお、中古物件などの不動産広告で接道義務違反の土地は、「再建築不可」または「建築不可」と表示しなければなりません。
公道
公道とは、国や地方自治体など公的主体が管理している道路のことです。道路法で定める高速自動車国道、一般国道、都道府県道、市町村道などです。また、農道や林道も公的な保護や助成が受けられる半面、所有者による自由な処分はできず、公道としての性格が強いものです。公道の交通に対しては、道路交通法が適用されます。
建築基準法で道路という場合には、「幅員4m以上のもの」と規定されており、公道か私道かにかかわらず、接道義務がクリアされていれば問題はありません。
なお、公道であれば道路の補修など維持管理を公的に行ってくれるので、私道を寄付して公道に移管しようとするケースがありますが、実際には予算の関係などから、なかなか寄付を受けつけないようです。小規模な開発地などで、袋上の前面道路が私道になって、何軒かで私道負担している場合があります。私道であっても公衆用の道路として維持管理されていれば問題ありませんが、凸凹のままなど維持管理状態が悪いものもあります。現地見学では、維持管理の方法や費用負担について、確認しておきましょう。
敷地
敷地とは、建物が立っているか、これから建物を建てる土地のことです。敷地面積は、その土地の面積のことで、水平投影面積をいいます。水平投影面積とは、土地や建物を真上から見たときの面積で、傾斜や凹凸があっても、水平として測定した面積になります。
敷地面積には、登記簿に記載された登記簿面積(地積)と実測面積が異なっている場合があります。そのため、土地の売買契約などにおいては、土地家屋調査士などの専門家による実測をしてからというのが鉄則です。
なお、住宅を建てるために土地を購入するときには、接道条件などによっては、土地面積の一部が敷地面積に算入できないので、注意が必要です。また、敷地面積だけでなく、建物の配置や駐車場のスペースなども考慮しましょう。