道路／道路付け
どうろ／どうろづけ
道路・道路付けとは、建築基準法の規定させる道路について、建築物の建つ敷地との接道条件をいいます。
不動産において、
建築基準法によって次のようなものが「道路」として指定されています。
公道（一般国道、都道府県道、市町村道）、
都市計画法や土地区画整理法などによる道路、旧来から存在していた道路、道路法や
都市計画法による新設または変更の予定があり、2年以内に事業が執行される予定のものなどです。原則として幅員4m以上のものです。また、幅員4m未満でも特定行政庁が指定した「みなし道路」もあります。
道路付けとは、
敷地と前面道路の接する方角と、その道路の幅員をいいます。例えば、
敷地の東側に6m幅の道路がある場合には、道路付けは「東6m」と表示されます。
角地にあって2本の道路と接する場合には、「南4m・西6m」などと表示され、土地選びの重要な要素となります。
建築基準法
建築基準法とは、建物を建てるときの基本的な法律です。建築物の敷地・構造・設備・用途の最低基準を示し、用途地域や日影規制などエリアによって守るべき事項などが定められています。建物の利用者や近隣住民の生命・健康・財産を守ることを目的に、1950年に施行されました。基準の具体的な技術水準などは、建築基準施行令や施行規則などで詳細が規定されています。また、基準が実効性をもつように、着工前の建築確認や工事中の中間検査、完了検査、違法建築物の是正措置なども定められています。
建築基準法はこれまでに何度も改定を重ねています。1981年には現在の耐震基準が導入、2003年にはシックハウス対策の規定導入、2007年には耐震偽装事件を受けて建築確認審査の厳格化が図られました。中古マンションを選ぶ際には、いつ建てられたかによって基準が異なるため、築年は大まかな安全性を見るときの一つの目安にもなります。
都市計画
都市計画とは、都市の健全な発展と自然環境の調和などにより、健康で文化的な都市空間を整備するための総合的な街づくりの計画です。都市計画法の規定による法的な規制力があり、秩序ある整備を図るための土地利用や都市施設の整備、市街地開発事業などが定められます。
都市計画を定める場所を都市計画区域と呼び、一定の開発行為を行う場合には都道府県知事の許可が必要となるなど、規制がかかります。
都市計画には、市街化区域と市街化調整区域の区分、地域地区、促進区域、遊休土地転換利用促進地区、被災市街地復興促進地域、都市施設、市街地開発事業、都市計画区域のマスタープラン、都市再開発方針等、市街地開発事業等予定区域、地区計画等があります。
公道
公道とは、国や地方自治体など公的主体が管理している道路のことです。道路法で定める高速自動車国道、一般国道、都道府県道、市町村道などです。また、農道や林道も公的な保護や助成が受けられる半面、所有者による自由な処分はできず、公道としての性格が強いものです。公道の交通に対しては、道路交通法が適用されます。
建築基準法で道路という場合には、「幅員4m以上のもの」と規定されており、公道か私道かにかかわらず、接道義務がクリアされていれば問題はありません。
なお、公道であれば道路の補修など維持管理を公的に行ってくれるので、私道を寄付して公道に移管しようとするケースがありますが、実際には予算の関係などから、なかなか寄付を受けつけないようです。小規模な開発地などで、袋上の前面道路が私道になって、何軒かで私道負担している場合があります。私道であっても公衆用の道路として維持管理されていれば問題ありませんが、凸凹のままなど維持管理状態が悪いものもあります。現地見学では、維持管理の方法や費用負担について、確認しておきましょう。
敷地
敷地とは、建物が立っているか、これから建物を建てる土地のことです。敷地面積は、その土地の面積のことで、水平投影面積をいいます。水平投影面積とは、土地や建物を真上から見たときの面積で、傾斜や凹凸があっても、水平として測定した面積になります。
敷地面積には、登記簿に記載された登記簿面積（地積）と実測面積が異なっている場合があります。そのため、土地の売買契約などにおいては、土地家屋調査士などの専門家による実測をしてからというのが鉄則です。
なお、住宅を建てるために土地を購入するときには、接道条件などによっては、土地面積の一部が敷地面積に算入できないので、注意が必要です。また、敷地面積だけでなく、建物の配置や駐車場のスペースなども考慮しましょう。
角地
角地とは、交差する道路の角にある敷地で、2つの道路に接道しているものです。
角地には、「南東角地」「南西角地」「北東角地」「北西角地」などがあり、道路に接する方向によってメリットや地価は異なります。一般に、角地は地価が高く、特に「南東角地」など日当たりも良好な場合には、隣接する他の土地と比較してかなり高めの土地価格となります。
角地のメリットは、日当たりが期待できること（方角や周辺環境によって異なります）、通風が良いこと、車の出し入れがしやすいこと、開放感があること、売却がしやすいこと、などが挙げられます。また、道路から目に入りやすいので、盗難に遭いにくいともいわれます。
角地の場合、「特定行政庁の定める角地」に該当すると、都市計画法で定めた建ぺい率に10%プラスできる緩和が可能です。ただし、都道府県や市区町村によって「角地」と定められている土地なので、確認が必要です。
デメリットとしては、交通量によっては騒音などが気になる場合や、玄関が道路に直接面していると、子どもが道路に飛び出す危険性などが考えられます。
