代理
だいり
代理とは、売主や貸主に代わって販売・募集活動から契約までを行うものです。
代理とは、
取引態様の一つで、不動産取引において、
売主や
貸主に代わって販売活動や募集活動を行い、買主や借主と契約を行うものです。代理人または代理会社は
売主や
貸主との代理契約に基づいて営業活動を行います。新築マンションの販売などでは、
売主の関連会社などが「販売代理」となって、広告、販売、契約までの一連の販売活動を行うことが少なくありません。買主や借主は
売主や
貸主に代わって代理と契約を結びます。また、代理との間で結んだ契約内容は、
売主または
貸主と結ぶ場合と法的には同等に扱われます。なお、
取引態様が代理である場合には、
仲介手数料がかからないのが一般的です。
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産会社を通じて不動産を売買したり、貸し借りしたときに支払う報酬のことです。取引契約が成立した場合に支払う成功報酬で、媒介手数料ともいいます。不動産会社は宅地建物取引業の免許を持つもので、宅建業者以外が仲介手数料を取ることはできません。
仲介手数料は、上限が宅建業法で定められています。売買の場合、取引価格が200万円以下は売買代金の5%＋消費税、200万円超400万円未満は売買代金の4%＋消費税、400万円超は売買代金の3%＋消費税となっています。また、この額は売主と買主の、それぞれの依頼者から受け取ることができます。
賃貸の場合は、依頼主（貸主・借主）双方から受け取れる合計金額が家賃の1ヶ月以内（＋消費税）となっています。本来は賃貸の場合、貸主と借主が折半で仲介手数料を負担することとなっていますが、実際には借主が全額払う契約が多いようです。これは「依頼主の承諾を得ている場合」という形式をとっているためです。
なお、仲介手数料は上限が定められていますが、それ以下で設定することは仲介会社の自由です。最近では価格競争に対応して、仲介手数料半月分あるいは無料といった物件も登場しています。ただし、単に仲介手数料が安ければいいというのではなく、信頼できる会社であることが肝心です。
売主
売主とは、不動産取引においては、土地や建物などの不動産を売る個人または法人をいいます。購入者にとっては、売買契約を結ぶ相手です。
新築マンションや開発分譲地、建売住宅などでは、デベロッパーや不動産会社などの法人が売主となっているのが一般的です。その場合には、売主または代理会社は宅地建物取引業者であり、取引に際しては、手付金の保全義務やクーリングオフの制度などで消費者が守られています。また、仲介手数料も発生しません。
一方、中古物件では、売主は個人のケースが多くなります。その場合は、一般的に不動産会社が「媒介」することになり、仲介手数料が発生します。
まれに、登記上の所有者と売主が異なる場合、所有者の代理人が売主になっている場合、売買契約に売主ではなく代理の人が立ち会う場合などがあります。そのような例外的なケースでは、契約の前に本人確認や委任状の確認が重要となります。
貸主
貸主とは、土地やマンション、住宅などの不動産物件を貸す人または法人のことです。
不動産の賃貸借契約では、取引態様に「貸主」「代理」「仲介」のケースがあり、このうち「貸主」とは、契約の当事者が「貸主」になっている物件のことです。「貸主」物件では、仲介手数料はかかりません。
不動産の所有者（オーナー）が「貸主」になっていることが一般的ですが、中にはオーナーがサブリース会社などに一括賃貸して、サブリース会社が転貸する「転貸」物件もあります。
貸主は個人の場合もあれば、比較的大規模に賃貸業を運営している法人の場合もあります。
取引態様
取引態様とは、不動産の売買や賃貸の取引を行うときに、不動産会社などの宅地建物取引業者がどの立場で関与するかを示すものです。取引態様の違いによって、宅地建物取引業者の権限と報酬が異なります。
取引態様には、売主・貸主・代理・媒介（仲介）があります。売主および貸主は、自らが所有者のケースで、デベロッパーや大手不動産会社の分譲物件や賃貸物件に見られます。代理は、売主から代理権を得た不動産会社などで、売主に代わって契約をします。媒介（仲介）は、売主と買主（借主）の間に入って仲立ちをするもので、契約相手は売主または貸主と結ぶことになります。
取引態様が売主・貸主や代理のものは、仲介手数料がかかりませんが、媒介（仲介）の場合には、仲介手数料を支払うことになります。
宅地建物取引業者が不動産広告をするときや、顧客から注文を受けたときには、取引態様の別を明示する義務があり、業務に違反した業者は、業務停止処分（情状が特に重い場合には免許取消処分）に処せられます。
