フラット35
ふらっとさんじゅうご
フラット35とは、長期固定金利住宅ローンの代表格で、金融機関と住宅金融支援機構による提携ローンです。
フラット35とは、
住宅金融支援機構と民間金融機関の提携による長期
固定金利住宅ローンです。
返済期間は最長35年で、住宅の条件によっては金利が引き下げられる商品もあります。また、借りる時の
保証料や
繰り上げ返済の手数料も無料です。保証人も必要ありません。
申し込みの要件は、年齢が70歳未満で安定した収入があること、日本国籍または永住許可を受けている外国人、借入金の年間返済額（他の借入れを含む）が基準以下（年収400万円未満は30%以下、年収400万円以上は35%以下）であることとなっています。
対象となる住宅は、
住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合していること（
中古住宅は耐震評価基準等に適合）、購入価格が1億円以下、床面積がマンションの場合には30m
2以上、一戸建てでは70m
2以上などです。
借入額は、100～8000万円で、建設費または購入価格の9割以内となります。返済期間は15年以上35年以内（申込者が60歳以上の場合は10年以上）で、完済時の年齢が80歳未満となっています。 金利は全期間
固定金利で、金融機関により異なります。
また、省エネ性や耐震性に優れた住宅には、一定期間金利を引き下げる「フラット35S」が、
長期優良住宅には返済期間50年の「
フラット50」が利用できます。
固定金利
固定金利とは、借入時の金利が返済期間中変わらないものです。住宅ローンでは「フラット35」などが代表的です。
住宅ローンでは、フラット35やフラット50以外に、民間金融機関でも返済期間20～35年の長期固定金利型の商品を扱っています。固定金利の利点は、借入時に月々の返済と総返済額が確定するので、将来的な返済計画を立てやすいことがあります。また、将来に市場金利が上昇した場合にも、影響を受けることはありません。ただし、固定金利は変動金利に比べて金利が高くなるのが一般的です。そのため、返済初期には返済額に占める利息の比率が高くなります。また、長期間低金利が続いた場合には、変動型よりも総支払額が多くなる可能性もあります。
住宅金融支援機構
住宅金融支援機構とは、住宅建設を資金面でバックアップするための独立行政法人です。前身は住宅金融公庫で、2007年に設立されました。
旧・住宅金融公庫は一般消費者に直接融資していましたが、住宅金融支援機構は民間金融機関による全期間固定金利住宅ローン「フラット35」の提供を支援することが主な業務となっています。民間金融機関の住宅ローンの供給を支援する証券化支援業務や住宅融資保険業務、住宅に関わる情報提供業務などを行います。また、災害復興住宅の融資など、一般の金融機関では対応が困難な融資業務も行います。
住宅ローン
住宅ローンとは、個人が住宅を購入・建築する資金として利用できる融資のことです。住宅ローンには、「銀行ローン」「フラット35」「財形住宅融資」などがあります。
民間金融機関による融資は、都市銀行、地方銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫、ノンバンク、モーゲージバンクなどが取り扱っており、多彩な商品があるので選択肢は豊富です。金利も「変動型」「一定期間固定型」「全期間固定型」から選ぶことができます。「フラット35」は民間金融機関と住宅金融支援機構が提携している長期固定金利型住宅ローンです。また、職場で財形貯蓄を行っている人が受けられる「財形住宅融資」もあります。そのほか、共済組合や生保ローン、JAの組合員向けローンなど、様々なものがあります。売主が提携ローンを用意している場合もあります。
これらのローンの中から、自分が受けられるローンを把握し、無理のない返済計画を立てることが大切でしょう。住宅ローンは必ずしも一つにする必要はなく、変動型の銀行ローンとフラット35を組み合わせたり、夫婦で返済期間の異なるローンを組むことも可能です。たくさんの選択肢があるので、ファィナンシャルプランナーなどに相談しながら、自分たちに合うプランを選択するのが賢明です。
中古住宅
中古住宅とは、過去に人が住んだことのある既存住宅のことです。流通物件と呼ばれ、仲介会社を通じて取引されるのが一般的です。また、未入居であっても、完成から1年以上（「フラット35」では築後2年以上）経過したものは、中古に分類されます。
日本では、住宅供給量に占める中古注宅の比率は少なく、欧米の数分の1程度です。しかし住宅ストック数の増加や高齢化を背景に、中古住宅への関心は高くなっています。
中古住宅の価格は、仲介会社などが経験を基に近隣で売買された事例と比較して提案し、それをもとに売主の意向を反映して売出価格が提示されます。しかし、中古住宅は新築に比べて物件ごとの安全性や品質、性能の差が大きく、また、売却を急いでいるかどうかでも成約価格に違いがでるなど、物件と価格の妥当性を客観的に比較検討するには、情報が不十分だといわれてきました。これに対して、住宅性能表示制度を利用した評価など、客観的な情報を積極的に開示するケースも出ています。
中古住宅は新築に比べて価格が手ごろなため、近年は、立地や構造に納得できる中古物件を購入して、自分好みにリフォームする人も増えています。売り手と買い手の双方が納得できる客観的基準の提示によって中古住宅の流通を活性化させるため、既存住宅性能表示制度などが活用され始めています。
長期優良住宅
長期優良住宅とは、国の基準に基づいて、長寿かつ優良と認められた住宅のことです。2009年に「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が施行され、国が定めた認定基準をクリアしたものを「長期優良住宅」と認定します。
認定基準は、劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネルギー性、居住環境、住戸面積、維持保全計画の9項目で構成されています。これに加えて、住宅履歴の保管・管理も求められます。
長期優良住宅に認定されると、減税などの優遇措置を受けられるなどメリットは少なくありません。また、ハウスメーカーなどでは自社の技術水準を示す方法の一つとして取得するなど、認定数は拡大しています。住宅の品質やアフターサービスの充実度を判断する上で、有効な指標として定着してきているようです。
保証料
保証料とは、住宅ローンなどを金融機関から借りるときに、金融機関が指定した保証会社に支払う費用です。かつては、連帯保証人を立てることを求められましたが、近年は、所定の保証会社による保証を求められるのが主流で、通常は「所定の保証会社による保証が受けられること」が融資条件になっています。
万一、返済できなくなった場合には、保証会社が本人に代わって残りの債務を全額返済します。その後、債務者は保証会社に返済することになるので、債務がなくなるわけではありません。
保証料は、借入額と返済期間によって金融機関ごとに決められています。また、個人によっても保証料は異なります。保証料は借入時に一括で支払うケースが一般的ですが、毎月の金利に上乗せして支払う金融機関もあります。また、保証料の必要がない金融機関もあります。
繰り上げ返済
繰り上げ返済とは、住宅ローンの返済において、毎月の返済とは別に、まとまったお金を返済することです。繰り上げ返済は元金に充当されるので、その分だけ利息が軽減されます。また、元金が多いほど利息も高いので、返済開始から早い時期に繰り上げ返済をすると利息軽減効果が大きくなります。
繰り上げ返済には、返済期間を短縮する「期間短縮型」と、返済期間は変えずに毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」があります。どちらも利息を減らせますが、「期間短縮型」のほうが利息を減らす効果があります。
住宅ローンを借りる際には、変動金利か固定金利かで悩むことがあります。それぞれにメリットとデメリットがありますが、繰り上げ返済も念頭に置いて金利選択する方法もあります。例えば、「○年後にいくら程度の繰り上げ返済が可能」といった見込みがあれば、住宅ローンの全部または一部を変動金利で組んで、初期の利息を少なくし、繰り上げ返済することで、先々の金利上昇リスクを軽減することも可能です。
フラット50
フラット50とは、住宅金融支援機構と民間金融機関の提携によるフラット35シリーズの中で、長期優良住宅を対象に返済期間を50年とする住宅ローンです。長く住み継がれる住宅建設をサポートするため、超長期の返済を可能とした融資制度です。
フラット50の利用条件は、一般的なフラット35の利用条件に加え、申込時の年齢が満44歳未満（親子リレー返済の場合は、満44歳以上も可）に限定されています。また、融資限度額は6,000万円で、物件価格の60%までです。ただし、フラット35との併用も可能で、併せて8,000万円を限度に、物件価格の100%まで借りることも可能です。
また、フラット50の特徴として、住宅を売却する場合に、フラット50の債務を1回に限り引き継ぐことができます。通常の住宅ローンは家を売却する時には清算しますが、フラット50は低金利のローンを引き継げるので、売却しやすくなる可能性があります。
ただし、フラット50を利用すると、利息負担はかなり大きくなります。返済期間が長い分だけ、適用金利が高く、総返済額に占める利息負担は相当大きいものとなります。
