仲介手数料
ちゅうかいてすうりょう
仲介手数料とは、不動産の仲介会社に支払う手数料です。
仲介手数料とは、不動産会社を通じて不動産を売買したり、貸し借りしたときに支払う報酬のことです。取引契約が成立した場合に支払う成功報酬で、
媒介手数料ともいいます。不動産会社は宅地建物取引業の免許を持つもので、宅建業者以外が仲介手数料を取ることはできません。
仲介手数料は、上限が宅建業法で定められています。売買の場合、取引価格が200万円以下は売買代金の5%+
消費税、200万円超400万円未満は売買代金の4%+
消費税、400万円超は売買代金の3%+
消費税となっています。また、この額は
売主と買主の、それぞれの依頼者から受け取ることができます。
賃貸の場合は、依頼主(
貸主・借主)双方から受け取れる合計金額が家賃の1ヶ月以内(+
消費税)となっています。本来は賃貸の場合、
貸主と借主が折半で仲介手数料を負担することとなっていますが、実際には借主が全額払う契約が多いようです。これは「依頼主の承諾を得ている場合」という形式をとっているためです。
なお、仲介手数料は上限が定められていますが、それ以下で設定することは仲介会社の自由です。最近では価格競争に対応して、仲介手数料半月分あるいは無料といった物件も登場しています。ただし、単に仲介手数料が安ければいいというのではなく、信頼できる会社であることが肝心です。
消費税
消費税とは、物やサービスを消費したときに払う税金です。間接税の一つで、税金を払うのは消費者ですが、納税するのはその税金を預かった事業者となります。
不動産の取引も消費税は発生しますが、課税対象になるものと、ならないものがあります。
住宅を購入した場合、建物には消費税がかかりますが、土地は非課税です。家屋を建築したり増築した場合には、建築費用に対して課税されます。
賃貸の場合は、住宅として使用される貸付は非課税です。事務所や店舗に使用される貸付は課税対象となります。また、駐車場は課税対象ですが、地面の整理や区画建物が設置されない状態で駐車スペースに使用している場合は、土地の貸し付けとみなされて非課税となります。
なお、消費税増税によって住宅取得者の負担が増大することへの対策として、住宅ローン減税や投資型減税の拡充、すまい給付金などの措置が講じられています。
媒介手数料
媒介手数料とは、土地や建物の売買・交換や賃貸などの取り引きにおいて、不動産業者に媒介業務を依頼した場合に支払う手数料です。仲介手数料ともいいます。
売買の場合、新築マンションでは、売主業者や販売代理業者と買主が直接に売買契約を締結することが多く、この場合には媒介手数料は発生しません。しかし、一戸建てや中古物件では不動産業者の媒介によって契約締結することが多く、この場合には媒介手数料が発生します。
媒介手数料は、取引が成立した場合に支払われる成功報酬です。売主が依頼した不動産業者には売主から支払われます。買主を仲立ちした不動産業者には買主から支払われます。契約によっては不動産業者が3社以上介在するケースもありますが、売主と買主が負担する媒介手数料に変わりはありません。媒介契約が「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の場合には、売主と買主がそれぞれ同じ不動産業者に媒介手数料を支払うこととなります。
媒介手数料の上限は、売買価格に対して、
・200万円以下の部分・・・・・5%+消費税
・200万円超~400万円以下の部分・・・・・4%+消費税
・400万円を超える部分・・・・・3%+消費税
となっています。一般的には、物件価格の「3%+6万円」+消費税で算出できます。
賃貸の場合の媒介(仲介)手数料は、契約家賃の1ヶ月分が上限となっています。
なお、媒介手数料は上限が定められていますが、これより低い額であることは問題ありません。
売主
売主とは、不動産取引においては、土地や建物などの不動産を売る個人または法人をいいます。購入者にとっては、売買契約を結ぶ相手です。
新築マンションや開発分譲地、建売住宅などでは、デベロッパーや不動産会社などの法人が売主となっているのが一般的です。その場合には、売主または代理会社は宅地建物取引業者であり、取引に際しては、手付金の保全義務やクーリングオフの制度などで消費者が守られています。また、仲介手数料も発生しません。
一方、中古物件では、売主は個人のケースが多くなります。その場合は、一般的に不動産会社が「媒介」することになり、仲介手数料が発生します。
まれに、登記上の所有者と売主が異なる場合、所有者の代理人が売主になっている場合、売買契約に売主ではなく代理の人が立ち会う場合などがあります。そのような例外的なケースでは、契約の前に本人確認や委任状の確認が重要となります。
貸主
貸主とは、土地やマンション、住宅などの不動産物件を貸す人または法人のことです。
不動産の賃貸借契約では、取引態様に「貸主」「代理」「仲介」のケースがあり、このうち「貸主」とは、契約の当事者が「貸主」になっている物件のことです。「貸主」物件では、仲介手数料はかかりません。
不動産の所有者(オーナー)が「貸主」になっていることが一般的ですが、中にはオーナーがサブリース会社などに一括賃貸して、サブリース会社が転貸する「転貸」物件もあります。
貸主は個人の場合もあれば、比較的大規模に賃貸業を運営している法人の場合もあります。